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実際に入居中に起こったトラブルと、当社のトラブルに対する取り組みについて紹介します。

頻繁に起きるトラブル 小林㈱のトラブル対応
・エアコンの水でパソコン破損? 2011.3.18   ・コンプレイン月間報告 9月分 2012.10.8
・エアコンの水でコンピューター破損、責任は? 2010.5.21   ・それ以前のコンプレイン月間報告
・洗濯機、2台も同時に故障? ただし? 2009.11.20   ・NHKのチャンネルが見つからない、どこに行ったの? 2012.7.17
・異常に高い電気代で転居? 2009.10.12   ・NHKが急に見れなくなった Nusasiri Grand Condo 2012.3.1
・浴室の排水口が臭い―朗報 2009.3.17   ・個々のコンプレインに対する原因とその対処方法 2011.9.1
・白アリによる被害と自己責任 2008.6.7   ・駐車場の洪水に伴う車の被害と補償について 2011.7.29
・新築コンドミニアムはコンプレイン多し! 2009.5.7   ・コンプレイン受付、年間500件 2010.12.14
重大なトラブル   ・Supalai Placeでの騒音 ― 当社の活躍で平静に? 2010.9.28
・「オーナーが代わった、出て行って……」 2012.12.8   ・コンプレイン受付、月60件 2010.5.21
・火災の原因と保険 2011.8.18   近隣騒音対応で感謝を受ける 2010.1.19
・ゴルフバックの補償金 15,000バーツ 2010.2.12   ・エアコン交換で大喜びのお客さん 2009.2.13
・メイドが洪水をおこさせて、被害発生 2010.5.14 ・お門違いのコンプレイン・・・でもありがとう 2009.6.2
・引越し屋さんが犯人-引っ越し荷物紛失 2010.3.26      
・車がない、盗難だ! 2008.5.20      
・ひったくりに遭遇する。用心を・・ 2010.11.17  
・TrueのTVが見られない、その原因は? 2013.9.2  



TrueのTVが見られない、その原因は?
【メルマガ183号掲載】 2013.8.29

最近、 True Vision についてのコンプレインが当社に寄せられています。

「今まで見られたスポーツ番組が見られなくなった、故障では?」「番組が見られなくなったのだから視聴料を返却せよ」等々。

そこで当社は、 True Vision に問い合わせをしました。すると、見られなくなった原因は、チャンネルが変更になったから、とのこと。 このことを知らないお客さんからの問い合わせです。

まあ、それだけ当社は頼りにされている訳です。              (2013.8.29 K記)

【関連記事】
True Visions 新チャンネル表




「オーナーが代わった、出て行って・・・・・」
【メルマガ174号掲載】 2012.12.11

 突然、こんな通告を受けて、アパートを追い出されることがあるという。もちろん、可能性が少ないが可能とのこと。なぜなら、タイでは、部屋のオーナーが代わると、賃借契約は無効となり新オーナーは、債権、債務を引き継がないからです。

 日本では、当然であっても、タイでは、当然ではないのです。通告を受けた借主は、デポジットの返却無しに、新しい住所に移らなければなりません。
 もし、デポジットを返してほしいなら、旧オーナーに請求することになります。

 タイでは、居住権は弱いです。又、貸主が強い力を持っています。日本では考えられないことです。

 最近、以上のようなケースに出合いました。そこで、当社は、借主の立場に立って奮闘し、実質デポジットを返却してもらい、他のアパートに移りました。やはり、こんなケースも想定して、直接アパートと契約せず、不動産業者を通して契約することです。

 企業によっては、デポジットが戻らないことは、会計処理上、大変なことなのです。 (デポジットが戻らないという証明書が必要とのこと)

 以下、当社の奮闘ぶりを書きたいところですが、オーナーにはばかる事ですので、 VIP ルーム にて紹介します。                        (2012.12.7 K記)

【関連記事】
退居~デポジット返却までの流れ


コンプレイン月間報告 9月分
【メルマガ172号掲載】 2012.10.8    
 

  先月は、家電製品の故障が目立ちました。対応の際、エンジニアの到着が遅れたり、突然キャンセルされて来なかったりと、お客様に迷惑をかけてしまいました。また、雨季のこの時期に、お客様の部屋に地下の排水溝からネズミがあがってくることがありました。対策としては、ネズミの餌になるようなものを絶対に部屋に置かないことです。

 また、水漏れでお困りのお客様からは、エンジニアが度々お部屋に来るものの、その作業時間が長いというコンプレインがあがっています。
 エンジニアが長時間にわたって作業する理由のひとつとして、天井に穴が開いたままでも、確実に水漏れがなくなっていることを確認するため、数日にわたって作業を続けることが多いからだそうです。

 雨の日が続いているので、この問題も10月末まで続くと思いますが、エンジニアを急がせて、中途半端な応急処置で水漏れが再発するよりも、ゆっくり丁寧に対応してもらうほうが、ベターではないかと思います。                             (2012.10.8 Ha 記)

【関連情報】入居後よく発生するトラブル



コンプレイン月間報告 8月分
【メルマガ171号掲載】 2012.9.3

 先月もその前月、前々月に引き続き、インターネットの不具合についての問い合わせが多くありました。しかし先月は、電波配信の問題よりも、オーナーさんの未払いだったり、うっかり支払いが遅れてしまったり、といった理由のほうが、多く見受けられました。又、インターネット回線を使った民放テレビについての視聴不具合もありました。

 当社は、コンプレインについて、些細なことでもお客さんの立場に立って、フォローしていきます。                (2012.9.3 Ha 記)



コンプレイン月間報告 7月分
【メルマガ170号掲載】 2012.8.6

 先月は、常連の「インターネット」受信不良についてのコンプレインや、「Trueテレビ」に関して、NHKの放送チャンネルが「97」 から 「145」に移ったことによる問い合わせなどが目立ちました。インターネットの問題は、おそらく来月も続くでしょう。

 それに加え、家賃請求書(Invoice)についての問い合わせが、多数ありました。従来発行してもらっていた内容が、突然変わってしまったそうです。おそらくアパート側でスタッフの入れ替えがあり、そこでうまく引き継がれなかったかもしれません。よくある話です。

 通信関係のコンテンツがトップを占めており、この分野の重要性を感じます。     (2012.8.6 Ha 記)

【関連情報】
NHKのチャンネルが見つからない、どこに行ったの?
家賃と諸経費は、分けて領収書を


コンプレイン月間報告 6月分
【メルマガ169号掲載】 2012.7.4

 先月は、Trueテレビについての問い合わせが多かったです。以前から
Trueのシステム変更、つまり HD視聴 (ハイビジョンデジタルの高画質放送)に対応するために、受信ボックスの取換えを行っているからです。

 ただ、問題なのはTrueの対応でした。午前中、あるいは午後、などと大雑把にしか予定を入れられない上、午前に予約したのを午後にお部屋にいくなどといった遅刻したケースもありました。コールセンターに電話をかけてもたらいまわし状態。それでもお客様が部屋で待機している状態なので、絶えず問い合わせ続ける、そのような状況でした。

 家電製品の故障についてのコンプレインは、例えば洗濯機が故障したので業者が引き取りに行き、修理をして返却するといった事例がありました。                          (2012.7.2 Ha 記)

【関連情報】
インターネットテレビの代理店契約のお知らせ
タイのテレビ事情


コンプレイン月間報告 5月分
【メルマガ168号掲載】 2012.6.12

 先月は、なんといってもTrue、TOT、共にインターネットの接続問題が多く発生しました。同じように日本の民放テレビが見れない、との問い合わせがありましたが、すべて配信している業者さんが対処してくれました。

 また、4 月からフル回転をしていたクーラーが、 5 月に入ってパタンとダウンし、その修理も目立っていました。また、コンドミニアム等のエンジニアですと、直す能力がなく、適当にいじって少しの間、治ったと思ったら再度故障、再度修理の日程調整を行う、などといったことがありました。

 さらにコンプレインとは別件ですが、再契約時リクエストの進捗、契約書の催促などの問い合わせも数多く見られました。退職した者との引継ぎができていず、お客様にご迷惑をかけています。                                (2012.6.15 Ha 記)

【関連情報】アパートの契約書について


コンプレイン月間報告 4月分
【メルマガ167号掲載】 2012.5.15

 先月はソンクラン休暇があり、帰国や旅行に出掛けて留守だったお客さんも多く、コンプレインの総数は10件に止まりました。

 目についたのは、洗濯機故障のコンプレインですが、どの事例も機械そのものに問題があり、部品交換をして対処しました。

  当社では、長年に渡るコンプレイン対応の実績から、アパート内でどんなトラブルがよく起こり、どうやって解決してきたかについてのデータを持っており、このホームページ上でもできる限り、事例を報告しています。

 下記におおまかな原因と、対処方法を記した情報をリンクしましたので、
参考いただければ、さいわいです。          (2012.5.15 Y記)

【関連情報】個々のコンプレインに対する原因と、その対処方法



コンプレイン月間報告 3月分
【メルマガ166号掲載】 2012.4.19

 先月は、水まわりや、家具の不具合に関するコンプレインが目につきました。

 調べてみると、どの事例も築15年以上経っている1990年代前半に建てられた物件であることがわかりました。 新築物件や築浅物件なら、このようなトラブルは生じないでしょう。よって、借りる前に築年数を調べた方が良いでしょう。

 当社は、コンプレインについて、些細なことでもお客さんの立場に立って、フォローしていきます。                  (2012.4.19 Y記)

【関連情報】コンプレイン月間報告 2月分



コンプレイン月間報告 2月分
【メルマガ165号掲載】 2012.3.14

 先月は、インターネットや衛星放送など、通信関係の内容が多くありました。

 主な原因は、 True Vision のシステムが新しくなり、旧タイプの衛星用モデムが使えなくなったからです。(近年、導入したタイプのモデムは使用可能)
 一部、アパート側でお客さんへの告知が徹底されておらず、すでに見られなくなってから当社に問い合わせが来ることもありました。
  モデムの設置だけでなく、映り具合のテストも行うため、立会いスケジュールの調整やオーナーへの連絡などで、時間がかかっていました。

  通信関係は、直接エンジニアに連絡をとらなければならず、時間通りに来なかったりして長引くケースがあります。当社を介せば、解決が早くなるでしょう。       (2012.2.16 S記)

【関連情報】コンプレイン月間報告 1月分



NHKのチャンネルが見つからない、どこに行ったの?
【メルマガ169号掲載】 2012.7.16

 True-NHK の視聴者から、 NHK が見られなくなった、というコンプレインが当社に多く来ています。
 調べてみると、チャンネルが97から、145に変更になったのです。
 人によっては、NHKが勝手にキャンセルされた、と勘違いした人もいるようで・・・。

 True-NHK の担当者によると、「電波配信のシステム変更により、今回チャンネルが移動した」とのこと。

 又、同時にシステム変更により、受信ボックスの変更が行われており、この原因で当社に問い合わせが多く来ております。

 なお、当社は、NHKを含む、民放放送が見られる、J-Home の代理店となって、お客さんのニーズに対応しています。

  

(2012.7.16 K 記)

【関連情報】
インターネットテレビの代理店契約のお知らせ
True-NHK 申し込みに要ワークパーミット



NHKが急に見れなくなった Nusasiri Grand Condo
【メルマガ165号掲載】 2012.3.1
 

 お客さんから「 NHK が急に見れなくなった」と連絡がありました。

 管理組合に問い合わせたところ「サテライトの契約が満了したので、放映を終えた」との説明。これをお客さんに伝えたところ、「今まで見れていたのだから、何とかしてほしい」との要望。

 そこで、部屋のオーナーに伝えたところ、「元々、無料で見れてたので、家賃込にした。それがなくなったら自己負担でどうぞ」とつれない返事です。
(ちなみに現在、当社はこの物件に 12 名紹介しています。)

 これはもうアクシデントなので、当社としては双方の話し合いの場を設定し、十分納得いくまで話し合うしか方法がないのです。

 もしかしたら、 あわい期待ですが、Ture との新契約で折半になるかもしれません。

 オーナーさんに対しては、ここで譲歩しないと再契約しないで他に移られてしまうかも? と、やんわり警告したりして…。

(2012.3.1 K記)


コンプレイン月間報告 1月分
【メルマガ163号掲載】 2012.2.16

 先月は、珍しく、エアコン関連のコンプレインがありませんでした。
水周りのトラブルが多いものの、 その他は取り立てて珍しい傾向はありません。

 また、コンプレインとして統計はとっていませんが、書類に関する問い合わせが多くありました。

つまり、アパート側が、お客さんに、サインした契約書を返さない、紛失してしまう、家賃の請求書が遅い、といったケースです。

 当社は、コンプレインについて、些細なことでもお客さんの立場に立って、フォローしています。 

(2012.2.16 S記)

【関連情報】コンプレイン月間報告 12月分


コンプレイン月間報告 12月分
【メルマガ163号掲載】 2012.1.17

 年末年始を挟んだので、帰国や旅行で留守にしていたお客さんも多く、今回のコンプレイン総数は15件に止まりました。

 内容は、気温が下がってきたためか、エアコンに関するコンプレインが減り、お湯の出が悪い、なかなか温かくならない、など、給湯関連のコンプレインが増えているようです。
 来月も、このような結果になると予想されます。   (2012.1.17 S記)

【関連情報】コンプレイン月間報告 11月分



コンプレイン月間報告 11月分
【メルマガ162号掲載】 2011.12.18

 先月のコンプレインは、特に「エアコン」関係と「水周り」に集中しました。件数は多いですが、よくある事例がほとんどです。 (エアコンが冷えない、エアコンから水が落ちてきた、シャワーのお湯が出ない、など)

 さて、その次に多い、家具の設置・交換についてです。当社では、オーナーに頭を下げ、お客さんのリクエストが可能な限り実現するよう、努めています。
  今年一年も、シーツカバーやアイロン台、冷蔵庫に至るまで、いろんなものをデリバリーしました。
来年は、あらゆるコンプレインに対して、迅速な対応ができるよう、サービス向上を目指します。     (2011.12.17 S記)

【関連情報】コンプレイン月間報告 10月分



コンプレイン月間報告 10月分
【メルマガ161号掲載】 2011.11.15

 コンプレインの内容としては、前回同様、水周りのトラブルが多いという結果です。具体的なケースとしては、洗濯機やシャワーホースの水漏れ、お湯が出ない…などがありました。


また、洪水の影響で、駐在員家族が帰国していたせいもあって、件数は前回の半分近くにまで減りました。
 奥さんが日本にいるため、タイ国内での自宅に連絡しても、スピーディに修理の日程が決まらない、といったケースもありました。

【関連情報】コンプレイン月間報告 9月分



コンプレイン月間報告 9月分
【メルマガ160号掲載】 2011.10.18

 今月は中でも、水回りのトラブルが多いという結果になりました。

 シンクの水漏れ、トイレのタンクの水が止まらない、水温調節ができない、など、詳細はさまざまです。


 実際に住んでみないとわからない点もありますが、入居の際のルームチェックでは、特に水回り(風呂、トイレ、シャワールーム)をチェックしておくことをお勧めします。

【関連情報】コンプレイン月間報告 8月分



コンプレイン月間報告 8月分
【メルマガ159号掲載】 2011.9.18

 今月は、定番の「エアコンに関するコンプレイン」が最も多いという結果に。その中でも、水漏れの事例が目立ちました。断熱材が劣化している場合や、排水ホースの不良など、水漏れの原因はさまざまです。 エンジニアを呼んで修理すれば、すぐに解決するケースがほとんどですが、中にはエアコン本体を交換しなくてはいけない場合もあります。

 左のうち1件は、中の部品に不具合があったため、新しいエアコンに取り替えました。しかも、たまたま日本製のエアコンを輸入して入れていたので、通常よりも少し交換に時間がかかりました。
  なお、当然のことですが、水漏れかな、と思ったら、エアコン下に物を置かないことです。大切な電化製品などがダメになったら、一大事ですので。

 エアコンやインターネット接続、など、頻繁にコンプレインがある項目については、具体的な原因と対処方法を、近日、ホームページで公開する予定です。
【関連情報】コンプレイン月間報告 7月分



個々のコンプレインに対する原因とその対処方法
【メルマガ158号掲載】 2011.9.1
1.設備関係
項目 コンプレイン内容 主な原因 処理方法
1.エアコン (1)冷えない フィルターがつまっている 外部の人を呼んでフィルター掃除
(2)水が落ちてくる 水受け皿からの排水管がつまっている 排水管のつまりを除く
2.通信関係 (1)テレビが見れない システム又は接続不良 チャーング又は、専門の職員を呼ぶ
(2)インターネットの接続不可    
3.天井からの水漏れ 上の階からの水が天井を通じて漏れる 上の階の配管が故障 上の階のオーナーと、住んでいるオーナーの双方へ連絡をとり、至急対応してもらうこと。
外部の職人を手配
4.洗濯機の故障 洗濯機の故障 (1)古くなった オーナーに取替えさせるか、当社の物を持って行って取り替える
(2)洗剤のミスマッチ 正しい洗剤の使用方法を教える
5.冷蔵庫が冷えない 冷蔵庫が冷えない (1)古くなった オーナーに取替えさせるか、当社の物を持っていって取り替える
(2)内部の部品が故障 オーナーに修理してもらう。又は、当社で物品を持って行って取り替える
6.電球交換 電球が切れた (1)寿命により切れた オーナーを通じてチャーングに交換してもらう
(2)電圧の変化により切れた  
7.排水溝からの悪臭 排水溝から悪臭がする 排水管のトラッブが未設置 排水溝を密閉する

2.ソフト関係
項目 コンプレイン内容 主な原因 処理方法
1.害虫の発生 (1)蟻 食べ物が床に落ちているため きれいに掃除をする
(2)ゴキブリ ゴキブリの好物がある、又は住みやすい環境である 定期的に駆除する
(3)シロアリ 白蟻の定期点検を行わないと必ず発生 部屋の駆除だけではなく、建物全体で一斉に駆除すること
2.エンジニアの対応 時間通り又は仕事の時間に来ない (1)上からの指示が無い マネージャーに確認する
(2)業務外である 本人に確認する
3.騒音 (1)隣の工事でうるさい 夜まで工事をしている 建主に依頼する
(2)隣の部屋がうるさい 壁がうすい 隣の部屋の人に静かにするよう依頼、又は退去する


【関連情報】・新築コンドミニアムはコンプレイン多し!
        ・コンプレイン受付報告 - 年間500件



コンプレイン月間報告 7月分
【メルマガ158号掲載】 2011.8.19

 7月のコンプレインは前月に比べ、件数が激減しました。一般的にコンプレインは入居してすぐ受けることが多いですが、先月に比べると新規の入居者が少なかったので、これは当然の結果でしょう。コンプレインの内容としても、短期で解決するものがほとんどでした。

 表中の「室外機の騒音」に関するコンプレインですが、隣の部屋の室外機から騒音がするとのことで、エンジニアに依頼して調べてもらいました。室外機に使われている部品が古いのが原因で、部品を交換することになりました。
 隣に住む部屋も弊社のお客さんで、そちらの方からは特に連絡はありませんでした。ところが、修理日程の問い合わせもあり、連絡すると「少し前から気になっていたんです~」とのこと。

 修理後、騒音はすぐに改善され、双方のお客さんに喜んでいただける結果になりました。
【関連情報】コンプレイン月間報告 6月分



火災の原因と保険
【メルマガ158号掲載】 2011.8.18

 昨日、8月17日午後2時頃、スクムビットソイ24にあるLe Raffine 24というコンドミニアムで火災が発生しました。幸いにも、被害に遭ったのはオーストリア人で、日本人でなかったので、ひと安心といったところでしょうか?

タイでは、マンション、コンドミニアムの火災は、大変珍しいことなのです。ここで問題なのは、火災の原因。なぜ火災が生じたのかを知り、これを教訓にして今後の予防策としたいところです。

しかし、タイでは、このような場合、原因不明というケースが多いのです。なぜなら、原因をはっきりさせると、その発言をした人が逆に、当事者になってしまい責任が生じてくるからです。よって、うやむやになるケースがほとんどです。

この火災の場合、タバコが出火原因と云われていますが、あくまでも噂です。この火災を通じて、当社のお客さんから補償に関して問い合わせがありましたが、これはもう保険の問題となります。

関心のある方は、保険屋さんに尋ねるのが1番です。保険は、基本的に自ら加入するのが第一です。大家さんが貸している部屋に保険加入しているかどうかですが、これは借主には直接関係ないことです。個々に尋ねるしか方法がありません。

はっきり言えることは、このような場合も基本的には「自己責任」です。火災の原因が借主にあれば当然、貸主から補償を請求されます。当社としては、これ位のコメントでしょうか?



駐車場の洪水に伴う車の被害と補償について
【メルマガ158号掲載】 2011.7.29

被害の概略
  ソイ36にある大型コンドミニアムで、1ヶ月前に大洪水となり、そのためこの物件の地下2F、3Fに駐車していた車が水に浸かって使えなくなりました。地下1階は、幸運にも無事でした。被害の車は、数十台という規模です。 そこで、被害を受けたお客さんは、それぞれ管理組合に対して被害の補償を要求しています。その結果については、未だ進行形ですので具体的には書くことができません。

問題点その1
 通常お客さんは、車の保険に加入しているのでそこから支払われるでしょう。車の被害 については、保険会社と管理組合との話し合いになります。

問題点その2
 被害の補償には、使えなった期間レンタカーの代替費用について(いわゆる2次補償)請求可能かどうか、という問題です。これについては、当然可能という解釈が一般的です。

補償先と補償金
 車の被害はコンドミニアムなので、各部屋のオーナーが一次的に責任を取ることになりますが、オーナーとて「抗弁権」を行使して、管理組合又は管理会社に責任を転化するでしょう。  さらには、建設した施工会社に責任を転化されるかも知れません。当事者が加害者、被害者とも多い場合、簡単に解決できないというのが現状のようです。

当社の取り組み
 今回の件で、当社のお客さんは1件被害に遭っています。寝た子を起こすことはしませんが、お客さんから相談があった場合、お客さん満足の立場に立って納得いくよう対応します。

【関連情報】メイドが洪水をおこさせて、被害発生



コンプレイン月間報告 6月分
【メルマガ157号掲載】 2011.7.14

 当社は、お客さんがタイに滞在中、コンプレインについてフォローしています。先月(6月)の内容は、次の通りです。総件数は、120件で、世帯数でカウントすると60世帯です。コンプレインのTop10は、以下の通りです。

 1位は前回同様、エアコン関係です。水漏れや、冷えないといったことがあげられます。クリーニングで対処できることがほとんどです。

 2位は、通信関係で、インターネットが接続できない、テレビが写らないということがよくあります。アパートのエンジニアでは対応できない場合、True・TOTの スタッフに対応してもらう必要があるでしょう。

 3位は、天井からの水漏れ。主にコンドミニアムで、10年以上たった物件です。

当社は、コンプレインの対応は勿論のこと、その修理後のアフターケアも行っており、お客さんが快適に過せるよう努めています。                                      2011.7.11 

【関連記事コンプレイン受付報告――年間500件
        コンプレイン受付、月60件



エアコンの水で、パソコン破損?
【メルマガ153号掲載】 2011.3.18

 昨年も同じようなタイトルで書いたような気がします。
今、暑くなってきているのでエアコンをフル運転して使っている方が多くなってきています。

 そのエアコンが、定期点検をしていない場合、突然水漏れが生じ、その下に置いてあるパソコンに水がかぶり故障するのです。この場合、誰が、つまり借主か、貸主かの責任も含めて、このクレームに奔走させられます。
 皆さん気をつけましょう。
ノートパソコンはエアコンの下に絶対置かないでください。転ばぬ先のつえ、ということで・・・。

【関連記事】
エアコンの水でコンピューター破損、責任は?



エアコンの水でコンピューター破損、責任は?
【メルマガ143号掲載】 2010.5.21

 メルマガ143号
バンコクで生活していて、よくある話の、その話です。

 すなわち、部屋の中で、エアコンの下に置いてあったパソコンが、そこから漏れた水により破損してしまいました。お客さんは、オーナーに対して、そのパソコン代として、2.5万バーツを請求しました。それに対して、オーナーは、弁償せず、3,500バーツの見舞金を支払うという回答です。

 今後、この件は、どうなるのでしょう。この件についてのキーワードは、過失責任です。
次回のメルマガにて、この顛末(てんまつ)を報告します。

 メルマガ144号

 前々回のメルマガ(2010年5月21日付)で、同じタイトルの記事を書きましたが、今回はその続きです。
 結論:基本はオーナーが補償すべきです。

お客さんの主張:
 オーナーの管理責任があるエアコンから水が落ちてきて、PCが濡れて故障してしまった。
部屋の管理責任はオーナーにあるので全額補償すべきだ。

オーナーの主張:
 エアコンの水が落ちてきてPCに濡れたと云っても、過失責任がないので自己責任である。
よって、補償しない。

小林豊のコメント:
 オーナーは部屋を貸す場合、善管注意義務 があり、この場合この項目が該当するかどうかです。具体的には、エアコンの掃除を定期的に行い、トラブル発生を未然に防ぐ義務があります。
 以上の考えがあるとしても、具体的には話し合いの場を持って、貸手、借手の主張を聞き、円満解決に至るよう努めます。場合によっては、当社から借手に見舞い金を出し、決着を図ることもあります。なお、法的判断はその分野の専門家にお尋ね下さい。



洗濯機、2台も同時に故障? ただし?
【メルマガ137号掲載】 2009.11.20

 「部屋の中にあるオーナーの洗濯機が故障している」というクレームがあり、急いで当社の予備の洗濯機を届けました。しかし、それも「故障している」と、顧客。「そんなことはないはず!」(当社は、貸し出している洗濯機は全て回収の時にメンテ+掃除に出しているので故障していないはず!)と思いながら、業者に連絡し修理に来てもらうと同時に、2台目の洗濯機を私が届けることになりました。

 途中で当社のスタッフから電話があり、「洗濯機が直ったのでもう行かなくていいです」って。
「えっ??」

 原因は洗剤だったみたいです。
洗濯機は、蓋が前にあるドラム式と、上にある回転式の2種類あります。洗剤もそれぞれの種類に適した物に分かれています。下図のように、絵が入っていますので、見てすぐにわかります。今回、お客さんが回転式用の洗剤を、ドラム式に入れたため、洗剤の泡が水と共に外に溢れ出し機械が止まりました。

 教訓として、洗剤を買う時は、洗濯機に合ったものを選びましょう。
日本では、ドラム式があっても石鹸が同じなので、トラブルは起きないでしょうが、ここはタイです。

小林則子


異常に高い電気代で転居?
2009.10.12

 ソイ39にあるワンオーナーアパートで、異常に高い電気代に対し、業(ごう)を煮やして転居した
お客さんがいます。金額は月々12,000~13,000バーツとのこと。ありえない金額ですが、アパート側は数字が正しいので、修正しようとしません。

 聞いてみた所、まわりの部屋は正常で、なぜかこの部屋のみとのこと。5ヶ月前から異常に高くなった、
とのこと。当社としては、なぜそのようになったのか、原因を解明したいと思います。

 当地では、時々理解に苦しむことが生じ、そのため借主に不快な気持ちを与えたりして・・・。
(次号へ続く)

[関連記事]
掃除代、3.000バーツは高いぞ!



浴室の排水口が臭い―朗報
【メルマガ129号掲載】   2009.3.17

 生活していて、臭気で悩んでいる人はいませんか?
今回、これで困っている人に朗報の話です。

タイの住宅で排水トラップ(右図)が付いていない所は、これが原因で臭気が入ってくるのです。この臭気は、排水管に腐敗物が接着し発生するのです。排水トラップを取り付けていない住居で臭わないのは、頻繁に排水するため、この排水管に腐敗物が付かないからです。

この臭いは、台所、バスルーム、洗面台、と排水口から入ってきます。そこで考えだされたのが臭気蓋の取付け。

  昔から、ことわざで「臭い物には蓋をする」があり、これは禁じ手とされてきましたが、今回は例外で、蓋を利用します。この臭気蓋の原理は簡単です。ゴム状の蓋に圧力をかけて押し込むことにより、その圧力が逆止め蓋で密閉されて、臭気が止まる、というものです。

 お困りの方は、アパートの管理人、チャ―ング(職人)に相談してみましょう。この臭気弁は(下図)・住宅用物品販売のホームプロにて販売されています。1,000バーツ以下です。

 以上の内容は、タイに永く住んでいる駐在員から提供がありました。当社としては、そのお客さんにお礼を述べますと共に、今後とも生活する上でのトラブル、苦情について相談にのっていくつもりです。



白アリによる被害と自己責任
【メルマガ120号掲載】   2008.6.7

 白アリによる被害、当地でよく聞く話しなので驚いてはいけません。

 白アリ対策といっても、これまた難しいです。
なぜなら、白アリは集団で生活していますので、その部屋だけ駆除しても、駆除しない部屋に移動するからです。よって、建物全体を一斉に駆除して、その建物から追い出す方法で行わない限り不可能です。

 実際にあった話ですが、当社のお客さんが退去時に白アリ被害で2ヶ月のデポを差し引かれました。 理由を聞くと次の通りでした。

 メイドが留守番をしていて、ペストコントロールの人を追い返していたのです。なぜなら、主人から”誰も部屋に入れてはいけない”、と云われていたので。よって、この部屋だけペストコントロールをしないで2年間過ぎました。これにより、白アリが床をダメにしたのです。皆さんも気をつけましょう。

 余談ですが、台所に普通のアリが沢山出たので、フロントに苦情に行った奥さんがいました。
ちがうってばー。台所はきれいにしておけば絶対アリは出てきません。
この奥さん、台所を汚くしてることを公言しに行ったようなものです。はずかしいー。

【関連記事】
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Queen's Park view 特別情報 シロアリの発生とその対策



新築コンドミニアムはコンプレイン多し!
2009.5.7

 お客さんから次のようなクレームがありましたが、オーナーとの連携により次のように解決しました。

1. シャワーの排水の水はけが悪い。
【原因】 排水管の中に不要な物が入っており、それによって排水が良くない。
【修理】 配管内を洗浄した。中にセメントの塊や、スポンジが入っていた。
(注)不要なものとは、ボルト、セメントの塊、ゴミ。

2. キッチンの排気用ダクトからの臭い。
【原因】 排気用の逆流防止ダンパが作動しないのでは?
【修理】 ダンパを使用しない時は閉鎖、使用する時に開放、にセット完了。

3. 寝室のクーラーが冷えない。
【原因】 この苦情の80%は、フィルターがつまっているか、ガスが欠けているのが原因。
この場合、新築なので、ガス欠が原因と思われる。
【修理】 ガスを充填したら、冷えるようになった。

4. 電源スイッチパネルで、時々誤作動する。
【原因】 操作パネル内の回路の誤作動
【修理】 回路のプログラムを修正した。
特にエアコンのリモコンは1回オンにすると、プログラム動作なので、すぐに指示変更してはならない。
(参考)・・・操作パネルの回路の誤作動については、他の部屋の方から
『エアコンをつけると電気が消える』等の問題事例を聞いています。

5. 寝室用のトイレの便器の水はけが良くない。
【原因】 中にセメントの塊や、スポンジが入っていた。
【修理】 不要物(セメントの塊や、スポンジ)の除去及び配管内を洗浄した。

以上、5項目のクレームについて、オーナーの迅速な対応でクリアーしました。

【教訓】 新築のコンドミニアムは、入居後いろいろ問題が発生します。
住居人、オーナー、そして不動産屋の協力によって解決出来ますので、不動産屋を活用下さい。
住居人の快適性をサポートする、それがオーナーと不動産屋の使命ですので、遠慮なく!

[関連記事]
・契約・入居・契約更新・退居   ・個々のコンプレインに対する原因とその対処法
・「浴室の排水口が臭い―朗報」




ゴルフバックの補償金 15,000バーツ
【メルマガ140号掲載】 2010.2.12

  Royal Castle Condo (ソイ39) であった話。

 天井から汚水が落ちてきて、丁度その下にあったゴルフバックを汚してしまい、使えなくなってしまいました。そこで、その所有者は上の階のオーナーに対して20.000バーツの損害を請求しました。

結果として、15.000バーツの補償金で了解し、解決になりました。ただし、現金と引き替えに、このゴルフバックをオーナーが引き取るという条件でした。このことに対してのコメントを述べてみたい。

 まず、事実関係として、このような事があったかどうか、ということが問題になります。今回、この点に対しては争わず、補償額が論点になりました。しかしながら、オーナーはこのようなトラブルは「ウンワーイ」(わずらわしい) ので、金で解決してしまいました。早期解決で、めでたし、めでたし。中間に入ったスタッフは「いい解決結果だ」と、誇らしげに笑っていました。



メイドが洪水をおこさせて、被害発生
【メルマガ143号掲載】 2010.5.14

  アパートの台所で、メイドが水の栓を締めないで帰ったため、台所が水浸しとなり、そのため旅行カバン、中に入っていた衣類がダメになってしまいました。

 お客さんは、オーナーに対して、その補償を求めました。(計9万バーツ)オーナーとしては、契約している保険会社を呼び、対応することになりました。この件、当社として、片方、又は双方から問題解決の依頼がないので、傍観することにしました。

 この件で、一番重要なポイントは、雇用しているメイドが何をしても、雇主の責任である、ということです。つまり、自分が水の栓を締めず、床を水浸しにして、オーナーに補償を求める、とういうことを行っているのです。

 ああー、なんという理にかなわないことを行っているのか?
(次回のメルマガに続く…)

【関連記事】
メイドさん(アヤさん)の手引き



引越し屋さんが犯人-引っ越し荷物紛失
【メルマガ142号掲載】 2010.3.26

  当社が紹介したお客さんから、引越しした時にDS(ポータブルゲーム)2台が紛失した、と連絡がありました。たまたま社長が案内したお客さん、かつ、当社が利用している引越し屋さんなので、社内で大問題となりました。

 結論として、引っ越し屋さんの職員が犯人でした。この教訓として、引っ越し屋さんに引っ越し荷物を依頼するとしても、大切な物は特別自ら保存することです。大切なものと言えば、コンピューター、テレビなどが思い浮かびますが、そんなものは盗みません。小さくて価値のあるものです。今回はDSが狙われました。(プラス、チップタイプのソフト)

 当社が双方のなかにはいって、引っ越し屋さんが弁償することになりました。さすがに警察沙汰にはしませんでしたが。業者選びは、やはり信用のある会社ということになります。

[関連記事]
車がない、盗難だ!



車がない、盗難だ!
【メルマガ119号掲載】   2008.5.20

  スクムビット ソイ49にあるコンドミニアムで駐在員(当社のお客さん)の車が盗難に遭いました。朝、アパートの部屋から出て駐車場に行くと、ドライバーが「車がない」という。 事実はこうでした。

 このコンドミニアムは、ドライバーが夜、車を勝手に使用しないように、鍵をガードマンに預けさせて帰宅させている、とのこと。当日のガードマンは二人とも、事件後行方不明になっており、その二人が容疑者であることはまちがいないでしょう。たまたま、この車はレンタカー会社からの車なので、会社にとって被害はありませんでしたが、迷惑な話です。

 ガードマンというガードすべき人が盗難をする。
驚かないでネ。ここはタイです。



ひったくりに遭遇する。用心を・・
【メルマガ149号掲載】 2010.11.17

 お客さんから貴重な(?)体験をしたと連絡がありましたので、教訓のため紹介します。
先週の土曜日、午後10時ごろ、City Resort Annex 前の道路を歩いていたら、ひったくりに合いました。この辺は静かな住宅地なのに係わらず、です。

 ノート型パソコンを下げ、持っていたのを奪われてしまいました(約3万バーツ相当)
泥棒は、オートバイに乗った2人組でした。

みなさん、お客さんと同じ目に遭わないよう気をつけましょう。特に夜は危険です。PCは戻らないですが、「ケガがなくて良かった、高い授業料」と思えば納得がいくでしょう。
重ねて、安全について十分気をつけましょう。

[関連リンク]
在タイ日本国大使館領事関係主要統計(PDF)



コンプレイン受付報告 - 年間500件
【メルマガ150号掲載】 2010.12.14

 当社は、コンプレイン受付担当者を配置して、お客さんのサービスに勤めています。件数は年間約500件、1ヶ月平均40件程度です。以下、コンプレインについて、数多い順に書いてみました。

1.エアコン関係のコンプレインで (1)冷えない (2)水がもれてくる、です。
これらは定期清掃を行う事によって防げます。

2.通信関係で、(1)True Vision が見れない、(2) インターネット接続に不具合(いろいろ原因あり)、です。
この項目と、上の1と合わせて、全体のコンプレインの6割に達します。

3.電球交換  4.天井からの水漏れ  5.洗濯機の故障
6.冷蔵庫が冷えない 7.害虫発生関係

当社のコメント:
1. ワンオーナーは対応が早いですが、コンドミニアムは一般的に遅いです。
当社はお客さんの立場に立ってフォローしています。
2.コンプレインのNo.1がエアコン関係ですので、入居時又は再契約時にエアコンの掃除をするよう、
リクエストすることをお勧めします。

[関連記事]
コンプレイン受付、月60件    ・個々のコンプレインに対する原因とその対処法
コンプレイン 月間報告6月分



エアコン交換で大喜びのお客さん
【メルマガ128号掲載】   2009.2.13

 バーン スワンペッチ(ソイ39)で、再契約時にエアコンを交換してもらい、大喜びのお客さんの話です。

 このお客さん、入居時に寝室のエアコンの音が気になっていましたが、だんだん騒音を感じるようになってきました。それというのも、このエアコンはオープン以来交換しておらず、寿命品だったからです。貸主、借主、それぞれ当社のセールスが中に入っての話し合いを行い、ようやく認めてもらいました。本人は、この部屋が大変気に入っていたので、このオーナーのエアコン交換に感謝しています。

 エアコンに限らず、不都合、不具合がある場合、直接話し合うことにより理解が深まり、要求が実現するものです。更に、シャワー温水器が1,800Wというローパワーの物でしたが、それを6,000Wのハイパワーの物に交換していただきました。

 部屋のオーナーとして、借り主に快適な状態でレンタルする、これが使命ですので、借主は貸主とフレンドリーに話し合えば、わかり合えるでしょう。



Supalai Placeでの騒音 ― 当社の活躍で平静に?
【メルマガ148号掲載】 2010.9.28

 当社のホームページにSupalai Place があり、そのコメントで、この物件をベタ褒めしています。その褒めた部屋の借人から、夜、騒音があり眠れない、(少しオーバー?)と連絡有り。

 早速、小林社長が現場へ状況調査。空地でナイトバザーを行っており、そこからの音楽が発生源でした。責任者らしき名前が書かれた掲示板があり、そこから、この責任者へ電話して、騒音を出さないようお願いしました。その結果、その日から静かになりました。

 小林社長は若い時、役所で、近隣騒音の苦情対策を担当したことがあり、この経験が、今回の件に大変役立ちました。みなさん、近隣騒音に対して我慢することはないです。音について、タイ人は日本人より過敏です。つまり、騒音を訴えると、直ちに要求を聞いてくれます。

 お客さんの苦情を、当社が代りに解決してあげる。
解決した時の充実した気分と云ったら、もう不動産屋の冥利に尽きると云うものです。
(2010.9.27 K 記)

Supalai Placeでの騒音(その2)

上記の記事を書いて、2週間後に、お客さんから同様のコンプレインを受け取りました。再度、責任者に連絡して、やめてもらうようお願いすることにしました。「いたちごっこ」にならないよう、解決に向けがんばります。                                           (2010.10.15 K 記)

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[生活に関するキーワード] 近隣騒音   ・近隣騒音対応で感謝を受ける
Supalai Place 物件特別情報



コンプレイン受付、月60件
【メルマガ143号掲載】 2010.5.21

 当社のコンプレイン担当者によると、先月受付したお客さんからのコンプレインは、合計60件に至っています。その中の約半数は、エアコンの水漏れに対してのコンプレインです。
 普段使われなかったエアコンも、4月は猛暑のためフル運転します。それによって、今まで正常だったドレン管(排水管)にゴミがたまり、それで水溜め皿が溢れて、ポタポタと水が流れ落ちてくるのです。

 突然、水がポタポタと落ちてくると、ビックリするものです。エアコンを止め、水を雑巾で拭いて、元の状態にして、エンジニアが来るまで、エアコンを使わな いことです。どうしても使用したい場合、エアコンの下にバケツを置いて、水を溜めれば使用可能です。当地では、通常エアコンの定期点検は行っていません。 ワンオーナー又は、サービスアパートでは、定期的に行っているかもしれません。

 次にコンプレインが多いのは、電気関係で、電球が切れた、停電です。
停電になり、復元した時、過電流が流れ、電気製品が破損してしまったケースがあります。この破損についての補償は、オーナーによって対応がバラバラです。それゆえ、不動産業者のサポートが大切になってくるのです。

 最後に、冷蔵庫が冷えない、というクレームです。
この場合、修理屋を呼んですぐなおれば幸いですが、そういかない場合もあります。
つまり、その物を運び出して、メーカーに持っていかなければ修理できない場合、代替品があるのかどうかです。まさか、1週間、冷蔵庫なしで我慢しろ、とでも云うのでしょうか?

 当社は、お客さんからのコンプレインを、スピーディーにオーナーに伝え、問題解決に向けて努めています。中には、オーナーの対応が悪いばかりに、当社がトバッチリで叱られたりして・・・・・。
早くしろ、早くしろ、という社長の掛け声が聞こえてくるような気がします。

【関連記事】
エアコン交換で大喜びのお客さん?
コンプレイン 月間報告6月分



まずかったコンプレイン対応 -教訓を得る-
【メルマガ142号掲載】 2010.4.12

  ソイ33にある DS Tower Ⅰ コンドミニアムに住んでいるお客さんに、お詫びに行ってきました。なぜ、社長が、直接お詫びに行くのか?そんなに、大きな誤りを犯したのか?と、いろいろ想像するでしょうが・・・・。しかし、お詫びに行く必要を感じたら、即、行動なので。

何があったのか簡潔に書くと、お客さんが入居後、電気の配管が悪くドライヤーが使えない、トイレのタイルから水がふき出してくる、等々、いろいろ問題が出て、オーナーに修理するよう依頼。その間に入った当社が、オーナー側とお客さんの対応が悪く、結果的にお客さんに対して不満を生じさせたのです。

今回の件、社員がお客さんの所に行って、修理箇所の現場を見て説明すれば、お詫びに行く必要はなかったのです。原因は、当社の対応のまずさにありました。お客さんとしては、業界ナンバーワンになった当社に対して、サービス面でもナンバーワンになって欲しい、という叱咤激励のコンプレインだったのしょう。ありがとうございます。

 今回での教訓は次の通り
一つは、電話だけではなく、営業担当者が、現場に足を運ぶこと。さらに、お客さんとの対応は、一人のセールスに限定すること。(今回は、計4人の人が応対した。)

 (以下、社長のグチ)
それにつけても、10年以上たったコンドミニアムは、入居後のコンプレインが多いですねー。お客さんが選んだ物件ですので、文句は云えないし、業者の泣きどころです。



近隣騒音対応で感謝を受ける
【メルマガ139号掲載】 2010.1.19

 小林㈱はアパートに入居後もお客さんからのコンプレインを受付対応しています。今回、当社掲示板に掲載された内容を紹介します。なお、今後ともお客さんからのリクエストを大切にしていきます。


 1.お客さんからのお礼の書き込み
近隣騒音について 投稿者:Center PointのA 投稿日:2010年 1月18日(月)23時09分33秒

1月11付け投稿欄に登場したAです。
小林様の素早いご対応で、先週末からは近隣騒音はずいぶん少なくなりました。
先週末の夜にはまだ、Eight Thongloの外での演奏は聞こえますが、音量はかなり
静になり、夜11時頃にはそれも終わりになりました。

再び、Centre Point Thongloでの快適な生活が戻りつつあります。
まずは、現在の状況報告と、お礼まで。
ありがとうございました。


 2.苦情に対する当社の対応
近隣騒音について 投稿者:小林 豊 投稿日:2010年 1月11日(月)19時44分12秒

下記の通り、Center Point ThongLo に住んでいるお客さんから、
騒音についての苦情が当社に寄せられました。そこで、このことについてCenter Point
に連絡しました。回答は次の通りです。

「年末に、住んでいる人から同じような苦情を受けた。センターポイント
として、その騒音の発生源となっている施設を管理している、パンパシフ ィックプロパティー社
に善処するよう連絡したところです。騒音が出たら、センターポイントのガードマンが、パンパシ
フィックプロパティー社のガードマンに注意することになっている」とのこと。

当社としても、騒音発生施設管理者である、パンパシフィックプロパティー社に、善処するよう
お願いする事にしています。以下、お客さんからの苦情の内容を載せます。

小林様 
いつもお世話になっています。

御社にお世話になり Centre Point ThongLo に住んでいるAと申します。
この件は御社に申し上げてもどうにもならないことかとは思いますが、
Center Point ThongLoの南側に完成したトンロー8では、テナントが週末の
夜中に屋外で大きな音でライブ演奏を始め出し、騒音で大変迷惑をしています。
現在午前零時半ですが、大声で歌っています。
こういった騒音はタイでは通常問題にならないことでしょうか?

今後、御社でこの周辺のアパートなどをお客さんにご紹介されるときはこの
件を説明しておかないとクレームが出るかもしれません。自分もこれが続くようで
はアパートの変更も考えなくてはいけなしと思っているところです。

もし、可能であれば、御社、あるいは業界として何らかの対応をしていただけると
大変ありがたいのですが、無理でしょうか。 以上、筋違いなこととも思われますが、
どうしようもないことでありましたら聞き流しておいてください。




御門違いのコンプレイン・・・・・でもありがとう
2009.6.2

 お客さんの中には色々な方がいまして、自分の責任を不動産業者に転嫁する人がいます。勿論、ごくごく少数のケースですが・・・。これこそ、御門違いのコンプレインですよ。それでも一応当社にメールしてくれて、社内で検討出来るテーマを与えてくれたので「ありがとう」の感謝を云いたい。

事の起こりは、退居の際にオーナーの備品を間違って持ち出し、当社から返却を求められたからです。退居の際、オーナーの備品、借り手の備品の区別は、借主の責任で行うのが義務です。このことについて「前もって言ってくれない」という不満ですが、このことは不動産屋の守備範囲外です。

以下、匿名にして、当社へのコンプレインの一部を紹介します。


小林㈱社長様
幹部様(日本人スタッフ様)

私は、昨日Aアパートを出る際に
部屋のチェック等及び持ち主に返さないといけない物を
、引っ越し作業が終わってから あれを返して 
これも返して下さいと言われましたが、すでに物は 
移転先に移動してしまっていました。
なんで、わかっていれば 前もって連絡してくれないので しょうか。
小職は不快感を覚えました。
これは、日系の不動産を仲に入れても何のメリットもない!と感じました。
御社には、徹底した指導力、管理力、親切が見受けられませんでした。
もう、御社を使用する事は一切ないと考えて下さい。
以上、大変 文句ばっかり書き失礼かと思いますが
サービス精神がないのは客も離れて行く事を
受けとめて頂く為、このメールを送らせて頂きます。


〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm



当社がオーナーに代わって冷蔵庫を交換した
2009.5.14

 アパートのオーナーによっては、まれに不良備品の交換に応じないケースがあります。
今日、当社のお客さんで以上のケースがあったので報告します。

ソイ49にある4つ星の人気物件では、入居後冷蔵庫が故障しても修理するだけで新品に取り替えてくれません。10年以上もたって、もうガタが来ているのにもかかわらずです。

修理すること6日目。
このことにフォローさせられる当社のスタッフは疲れてしまいました。
そこで、当社がみかねて新品を購入して無料レンタルしました。

本来はオーナーの責任で交換すべきなのですが、それを行ってくれない場合、当社の出番なのです。お客さんも、そして当社のスタッフも一件落着ということで大喜びです。不動産屋は時には身銭を切ってでもお客さんのためにサービスをすることがあるのです。これぞ不動産屋の真骨頂でしょうか?

〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm