トップ 住宅情報 トピックス
                                         住居・住宅情報 トピックス 一覧表はこちら  2011.6.24
住居・住宅情報  トピックス<掲載目次一覧>
毎月の住宅状況はこちら  
タ  イ  ト  ル
掲 載 日
備 考
115
 退居後60日以内、デポ返却レポート(6月18日現在を、「デポジット返却関連」にアップ。
2011.6.22
 
114
 アパート管理とコンプレインの扱い を住宅情報にアップ。  2011.6.11  
113
  退居後60日以内、デポ返却レポート(5月16日現在)を、「デポジット返却関連」にアップ。
2011.5.23
 
112
  「エアコンの水でパソコン破損?」を、「住居・住宅のトラブル 」にアップ。
2011.3.18
 
111
 「アパートを移る理由(わけ)」を、「住居探しの要」にアップ。
2011.1.14
 
110
 「大晦日はドンチャン騒ぎが許される」を、「住宅環境」にアップ。
2010.12.24
 
109
  「再契約時のお客さんのリクエスト」を、「賃貸契約の基本」にアップ。
2010.12.15
 
108
 「コンプレイン受付報告 - 年間500件」を、「生活上のトラブル」にアップ。
2010.12.14
 
107
  「トゥクトゥクサービスお願いします」を、「特別情報」にアップ。
2010.12.14
 
106
 恒例のローイカトゥーン(於Supalai Place)  2010.12.7  
105
 フジスーパー4号店、今日オープン  2010.11.29  
104
 退居後60日以内、デポ返却レポート(11月17日現在)  2010.11.19  
103
 ひったくりに遭遇する。 用心を・・  2010.11.17  
102
 アパート紹介 − 夜明けを待つ、Nida Mansion −  2010.11.16  
101
 退居後60日以内、デポ返却レポート(10月15日現在)  2010.10.15  
100
 削除  2010.10.5  
99
 Soi 26 の飲食街 「日本街」の紹介  2010.10.1  
98
 Supalai Place での騒音 ― 当社の活躍で平静に  2010.9.28  
97
 退居後60日以内、デポ返却レポート(9月17日現在)  2010.9.17  
96
 退居後60日以内、デポ返却レポート(8月17日現在)  2010.8.18  
95
 退居後60日以内、デポ返却レポート(7月14日現在)  2010.7.14  
94
 エアコンの水でコンピューター破損、責任は?(前回のつづき)  2010.7.2  
93
 現在より、高い家賃を支払わされている。 値下げは?  2010.6.16  
92
 退居後60日以内、デポ返却レポート(6月14日現在)  2010.6.14  
91
 家賃に係るVAT(付加価値税)の取り扱いについて  2010.6.7  
90
 家賃のインボイスと領収書を2通発行可能か  2010.6.4  
89
 ペストコントロールについて  2010.6.2  
88
 サービスアパートへの入居は午後にして下さい  2010.5.21  
87
 デポジット返却が退去後60日かかる理由  2010.5.21  
86
 コンプレイン受付、月60件  2010.5.21  
85
 エアコンの水でコンピューター破損、責任は?  2010.5.21  
84
 メイドが洪水を起こさせて、被害発生  2010.5.14  
83
 新築で狭い部屋か、中古で広い部屋か?  2010.5.10  
82
 退去後60日以内、デポジット返却フォロー報告(4月15日現在)  2010.4.20  
81
 小林ミシュラン  2010.4.20  
80
 シリグループ居住の皆さんへ  2010.4.19  
79
 またまた社長のお詫び説明  2010.4.12  
78
 イオンのマックスバリュー近々オープン  2010.4.02  
77
 引っ越し屋さんが犯人−引越しの荷物紛失  2010.3.26  
76
 契約途中での転居の場合、デポジットは戻るか?(2)  2010.3.10  
75
 部屋の決め手は家具だ!!  2010.2.22  
74
 退去後60日以内、デポジット返却フォロー報告(2月15日現在)  2010.2.19  
73
 契約途中での転居の場合、デポジットは戻るか?(1)  2010.2.15  
72
 ゴルフバックの補償金 15,000バーツ  2010.2.12  
71
 物件紹介ベストテン(昨年度)  2010.2.3  
70
 ノーダメージでも、しっかり請求するオーナー  2010.1.22  
69
 近隣騒音対応で感謝を受ける  2010.1.20  
68
 退居後60日以内、デポジット返却フォロー報告 (1月15日分)  2010.1.15  
67
 プレジデントパーク プロパティー パブリック社は
 破産法の適用を申請
 2010.1.13  
66
 セキスイハイム、バンコクにモデルハウス登場  2009.12.18  
65
 本帰国の方は、新年を外国で(2)  2009.12.17  
64
 退居後60日以内にデポジット返却フォロー報告 (11月15日分)  2009.12.17  
63
 まずかった当社の職員の対応-ダメージ料は当社が負担  2009.12.15  
62
 本帰国の方は、新年を外国で(1)  2009.12.9  
61
 Twin Peaks Residence の内紛について  2009.12.9  
60
 2010年度 カレンダーの贈呈  2009.11.20  
59
 当社がオーナーに代ってリクエスト受付を行う  2009.11.20  
58
 洗濯機、2台も同時に故障? ただし?  2009.11.20  
57
 タイ不動産仲介協会の紹介  2009.11.20  
56
 スパライプレイスでローイカトゥーン祭り  2009.11.19  
55
 再契約後、60日前しか日本帰国ノーティスは認めない  2009.11.19  
54
 退居後60日以内にデポジット返却フォロー報告 (10月末分)  2009.11.19  
53
 現地でのメジャーな無料週刊誌に当社が紹介される  2009.11.17  
52
 携帯電話プロモーションに関してお知らせとお詫び  2009.11.2  
51
 バンコクペット犬事情  2009.10.19  
50
 退居後60日以内デポジット返却フォロー報告その2  2009.10.15  
49
 異常に高い電気代で転居?  2009.10.12  
48
 顧客満足度調査の結果  2009.9.7  
47
 4万バーツ以上のお部屋を新規1年契約された方に新プロモーション  2009.9.3  
46
 退去後60日以内デポジット返却フォロー報告
 2009.9.1  
45
 オーナー変わって値上げ?-N.Y. Court、T.Y. Courtなど  2009.8.25  
44
 退去時のダメージについて  2009.8.21  
43
 ダメージ料83.000バーツ請求されて・・・。(その2)  2009.7.10  
42
 契約書の日本語訳あります。  2009.6.23  
41
 ダメージ料83.000バーツ請求されて・・・。  2009.6.5  
40
 御門違いのコンプレイン・・・・・でもありがとう  2009.6.2  
39
 掃除代、3.000バーツは高いぞ!  2009.5.26  
38
 当社がオーナーに代わって冷蔵庫を交換した  2009.5.14  
37
 ダメージ料で当社は2万バーツ負担  2009.5.12  
36
 お客さんからのクレームとそれに対する対応。
 2009.5.7  
35
 銀行の振り込み用紙について  2009.5.7  
34
 物件紹介ベスト 20  2009.4.21  
33
 自己所有物件の家賃査定
 2009.4.7  
32
 退居時の掃除代は借主負担?  2009.4.2  
31
 浴室の排水口が臭い―朗報  2009.3.17  
30
 デポジットを返却させた当社の実績  2009.3.12  
29
 エアコン交換で大喜びのお客さん  2009.2.13   
28
 BTS「プロンポン駅」内のレンタル料  2009.2.10  
27
 お勧め物件が Photo Cinema にて観れます    2009.1.23  
26
 センターポイントから、プロモーションのお知らせ  2009.1.21  
25
 物件探しは動画で  2008.12.18  
24
 Twin Peaks コンドミニアムの内紛について(報告)  2008.12.18  
23
 NOTICE(退去通告日数)について−お知らせ  2008.12.15  
22
 アパートでも会社設立OK  2008.11.18  
21
 「デポジット返却2ヶ月以内」の目標 (その2)  2008.11.7  
20
 「デポジット返却2ヶ月以内」の目標  2008.10.10  
19
 電気料の請求書と支払いについて
 2008.8.19  
18
 ハーイ、出て行って下さい - 突然賃借契約破棄 -  2008.7.1  
17
 スクムビット地区の住宅事情  2008.6.13  
16
 白アリによる被害と自己責任  2008.6.7  
15
 再契約の際のDiplomatic Clauseとは  2008.5.20  
14
 契約更新についての注意  2008.5.20  
13
 要注意の部屋  2008.5.20  
12
 新築物件(工事中)の紹介  2008.5.20  
11
 UBCからTrue Visionsへ  2008.5.20  
10
 車がない、盗難だ!  2008.5.20  
9
 直接契約して大損する  2008.4.9  
8
 日本人はなぜスクムビットに住むのか  2008.4.1   
7
 失敗から学ぶ―人気物件をとりにがす  2008.3.20   
6
 部屋を決める決定要因は?  2008.2.20  
5
 Baan Jamjureeのクリスマス  2008.1.21  
4
 ダメージ料 75,000バーツ  2007.12.21  
3
 退去手続きの流れについて(退居)  2007.12.21  
2
 コンドミニアム VS アパートメント VS サービスアパートメント  2007.12.21  
1
 コンドミニアムに入居する際の心得  2007.11.20  

トピックス

 

恒例のローイカトゥーン(於Supalai Place)
【メルマガ150号掲載】 2010.12.7

 11月20日(土)、恒例のロイカトゥーン祭りがSupalai Placeで行われました。Supalai Place はスクムビット地区で日本人が多く住んでいるところであり、当社のお客さんも多く住んでいます。

 当社は、昨年と同様、司会者をサポートする通訳者をボランティアで派遣し、この祭りに協賛しました。

会場風景(1)
会場風景(2)
遊戯前に勢揃いしてパチリ
恒例の小学部よりの演出
出演者に見入る観客
今日一番のハンサムボーイ

[関連記事]
スパライプレイスでローイカトゥーン祭り( 2009年 )


 

フジスーパー4号店、今日オープン
【メルマガ150号掲載】 2010.11.29

 ソイ49のシティリゾート49の前にフジスーパー4号店が、11月29日よりオープンしました。規模は、同スーパー2号店(ソイ39)と同スーパー3号店(シティーリゾートAnnex前)の広さです。

 このオープンにより、このエリアに住んでいる人が大変便利になります。
夜10時までオープンですので、単身の方でもちょっと寄って夜食を買うことができます。

 スーパーの客入りがピークを迎えるのは午前中とのこと。駐在員の奥さんは、子供さんを学校へ送り出した後に、買物へ行く方が多いようです。朝のほうが比較的涼しいからでしょうか。日本だと、午前に家の用事やその他諸々、夕方に買物、というのが固定観念としてありますが、駐在員の奥様方はその逆、ということでしょうか。

 以上の記事とは関係ないですが、フジスーパーの原岡副社長のインタビュー記事がバンコク週報に載っていたので、ここに転載紹介します。 (クリックすると拡大します)

クリックすると拡大します。

 
退居後60日以内、デポジット返却レポート(11月19日現在)
【メルマガ149号掲載】 2010.11.19

1.Waterford Diamond Tower  8月28日 退居
オーナー側のデポジット返却が遅れている。
今週中には、小切手を受け取れる予定。

2.Sriratthana Marsion U 8月28日 退居
借主が諸経費を支払わないで現在に至っている。
当社のフォローが良くない、と認めざるを得ません。

3.El Patio 8月28日 退居
アパート側からの諸経費請求が遅れて現在に至っている。
この物件については、今後、督促を頻繁にする必要あり。

4.Grass Suites 8月29日 退居
オーナーからの小切手受取り待ち。オーナー側の処理が遅い。

5.Mona Suites 9月1日 退居
オーナーからの諸経費請求が遅れているため、デポジットと返却も遅れている。

コメント:毎月 5件〜6件が退居後60日以内に返却されていませんが、
      90日以内には返却されていますので、まあまあの出来ではないでしょうか?

[関連記事]
退居後60日以内、デポジット返却レポート(10月15日現在)


 
ひったくりに遭遇する。用心を・・
【メルマガ149号掲載】 2010.11.17

 お客さんから貴重な(?)体験をしたと連絡がありましたので、教訓のため紹介します。
先週の土曜日、午後10時ごろ、City Resort Annex 前の道路を歩いていたら、ひったくりに合いました。この辺は静かな住宅地なのに係わらず、です。

 ノート型パソコンを下げ、持っていたのを奪われてしまいました(約3万バーツ相当)
泥棒は、オートバイに乗った2人組でした。

  みなさん、お客さんと同じ目に遭わないよう気をつけましょう。特に夜は危険です。PCは戻らないですが、「ケガがなくて良かった、高い授業料」と思えば納得がいくでしょう。

 重ねて、安全について十分気をつけましょう。

[関連リンク]
在タイ日本国大使館領事関係主要統計(PDF)


 
アパート紹介 − 夜明けを待つ、Nida Mansion
【メルマガ149号掲載】 2010.11.16

 ソイ33にあるこのマンション、今は暗闇の中にあります。

 それというのも、となりに建築中の巨大アパート&サービスアパートの騒音のため、被害が出ているからです。工事現場に面しているA側は、ほとんどのお客さんが出てしまっています。しかし、反対側(B側)は、比較的我慢して、住んでます。

 現在、建設工事は部屋の内装、仕上げに入り、騒音も我慢できない程ではなくなったようです。家賃を6,5000バーツに値下げして、お客さんを待っています。工事は、来年4月ごろには完了する予定で、その後は正常になります。ロケーション、部屋の内装、広い子供の遊び場と、5つ星物件にふさわしい条件が揃っています。見落としがちな物件として扱ってはどうでしょうか?

 なお、最後に住居人に代わってリクエストします。すなわち、入り口(ロビー)付近や外壁のペンキ塗りをお願いしたい。部屋の内装のわりに、ロビーが綺麗でないです。

[関連記事]
[生活に関するキーワード] 近隣騒音
Nida Mansion 物件情報ページ



 退居後60日以内、デポジット返却レポート(10月15日現在)
【メルマガ148号掲載】 2010.10.15

1.Baan Siri 31 7月10日退居
 先月で解決せず、今月に持ち込んだ。
 オーナーと借主で諸経費の支払い額が決まらず、現在に至っている。
 今後、双方が直接会って話し合う方向で進めている。

2.Destiny@55 7月27日退居
 貸手が多額のダメージ料を請求しており、借手は認めている。しかし、その支払いが遅れている。

3.EI Patio 7月31日退居
 オーナーが諸経費清算を遅くしているため。今週中に小切手を受取れる。

4.Royal Kensington Mansion  7月31日退居
 オーナーが小切手の支払いを遅くしている。

5.Acodamia Grand Towering 7月31日退居
 オーナーは理由なく、デポジットを返却しない。
よって、政府の消費者苦情委員会に申し立てる方向で進めている。

[関連記事]
退居後60日以内、デポジット返却レポート(9月17日現在)
デポジット返却が退去後60日かかる理由




 Soi 26 の飲食街 「日本街」の紹介
【メルマガ148号掲載】 2010.10.1

 Soi 26 を下ると、ラーマ4世通りに至るが、その手前左側に「日本街」があり、道路側の「K- Village 」と対抗しています。しかし、「K- Village 」にかなわないようで、お客さんは、そちらに流れています。

 「日本街」の中で、行列をして並んで待っているのが「なぎ屋」という、焼き鳥屋です。「安くて美味しい」という食物の原点をきわめているからでしょう。その他の店は、ポツポツで、タイ料理店や吉野屋のインチキブランド「牛野屋」は、ガラ空きです。わざわざ、ここに来て、牛肉(一皿80バーツ)を食べに来る人はなかろうに・・・。

 元々、この土地は、ゴルフ練習場があり、草木が生える荒地だったのですが、この「日本街」の出現によって、高級な町並みの飲食街に変身したのです。

 このメルマガでは、「食べる」分野には手を出さないことにしていますが、
今回のみ例外の扱いで・・・・・。



 Supalai Placeでの騒音 ― 当社の活躍で平静に?
【メルマガ148号掲載】 2010.9.28

 当社のホームページにSupalai Place があり、そのコメントで、この物件をベタ褒めしています。その褒めた部屋の借人から、夜、騒音があり眠れない、(少しオーバー?)と連絡有り。

 早速、小林社長が現場へ状況調査。空地でナイトバザーを行っており、そこからの音楽が発生源でした。責任者らしき名前が書かれた掲示板があり、そこから、この責任者へ電話して、騒音を出さないようお願いしました。その結果、その日から静かになりました。

 小林社長は若い時、役所で、近隣騒音の苦情対策を担当したことがあり、この経験が、今回の件に大変役立ちました。みなさん、近隣騒音に対して我慢することはないです。音について、タイ人は日本人より過敏です。つまり、騒音を訴えると、直ちに要求を聞いてくれます。

 お客さんの苦情を、当社が代りに解決してあげる。
解決した時の充実した気分と云ったら、もう不動産屋の冥利に尽きると云うものです。
                                                (2010.9.27 K 記)
Supalai Placeでの騒音(その2)

 上記の記事を書いて、2週間後に、お客さんから同様のコンプレインを受け取りました。再度、責任者に連絡して、やめてもらうようお願いすることにしました。「いたちごっこ」にならないよう、解決に向けがんばります。                                           (2010.10.15 K 記)

[関連記事]
[生活に関するキーワード] 近隣騒音   ・近隣騒音対応で感謝を受ける
Supalai Place 物件特別情報



 退居後60日以内、デポジット返却レポート(9月17日現在)
【メルマガ147号掲載】 2010.9.17

1.Siri Residence 6月11日退居
 オーナーが諸経費清算を遅くしているため、3ヶ月が過ぎてしまった。
現在、清算中、今週中に完了予定。

2.The Grand Sethiwan 7月3日退居
 貸主の会社側担当者が、諸経費の支払いの遅延を理由に、60日過ぎても返却されていない。

3.Premier 20 7月3日退居
 デポジット の領収書へオーナーへ返却しないため、デポ返却が遅れている。

4.Twin Peaks 7月4日退居
 同上の理由により。

5.Baan Siri 31 7月10日退居
 オーナーが諸経費清算を遅くしているため。

コメント:
 今回は合計5件、退去後60日過ぎてもデポジットを返却できませんでした。
その理由をみてみると、オーナーと借主側の事務処理が遅いから、ということができます。なお、デポジットの領収書は必ず大切に保管しておいて下さい。これがないばかりに、遅れる原因になっています。

[関連記事]
退居後60日以内、デポジット返却レポート(8月20日現在)
デポジット返却が退去後60日かかる理由



 退居後60日以内、デポジット返却レポート(8月20日現在)
【メルマガ147号掲載】 2010.9.20


 コメント:退居後60日以内に、デポジットを返却できなかった物件は、以下の通り合計8件です。
この中には、退居後4ヶ月が過ぎても未返却の物件が3件もあり、残念な数字です。
しかし、当社はどんなに遅れても必ず返却させており、未解決の物件はありませんので安心下さい。
なお、bPのFifty-fifth Condo の物件は、法的手続きをすすめる方向でお客さんと打合せ中です。

1.Fifty-Fifth Condo 3月27日退居
  退居の時、ノーダメージであったが、その後ダメージとして通告してきた。お客さんがコンプレインしたため、オーナー側(法人)で話合いを行っており、それで遅れている。

2.Baan Wannapa 4月10日退居
  退居時のダメージに上乗せして、追加ダメージを請求してきたので、当社がお客さんに代って交渉した。その結果、オーナーの顔をたてるため、当社も一部負担して、結果的にお客さんは当初のダメージ料を支払い済。 今週中に小切手受取り可能。

3.The Residence 4月30日退居
  退居後、お客さん、及びオーナーが支払いの遅延のため60日が過ぎてしまった。
  来週中に小切手受取り可能。

4.Arcadia Tower 5月1日退居
  オーナーが高齢で病院に入院中。そのため遅れている。
  今月中に返却される予定。

5.Waterford Daimond 5月22日退居
  事務処理が遅いため60日が過ぎてしまった。何度も早く返却するようお願いしても、早く処理してくれない。このことについては別に、要請書を出す必要ありと考える。

6.Waterford Park 5月27日退居
  お客さんが諸費用の支払いを済ませないため遅れている。
  今後、諸費用は当社が立て替え払いをして、デポジットを返してもらうようにする、という方向で進める。

7.MSI Tower U 5月29日退居
  お客さんが諸費用の支払いが遅いため、結果的に60日が過ぎてしまった。
  今月中には受取り可能。

8.Krungthep Thani 5月31日退居
  オーナーのスタッフが退職して、新職員になった。そのため不慣れのため遅れた。
  今週中に受取り可能。

[関連記事]
退居後60日以内、デポジット返却レポート(7月14日現在)



 退居後60日以内、デポジット返却レポート(7月14日現在)
【メルマガ145号掲載】 2010.7.14

1.Promsak Mansion  3月1日退居
 担当者のみで話し合いをし続けたため、解決せずにずるずると現在に至ってしまった。
このことは当社の対処方法がまずかった、と言わざるを得ません。
解決方法:当社の日本人担当者が、お客さんの所属する会社の社長と相談することにより、解決が可能と思います。

2.Fifty-Fifth Condo 3月27日退居
 今週中に、オーナーからチェックを受け取れる。
遅くなった理由:オーナーが外国へ行って連絡が取れない、と言っていたのが、勤務先に連絡をとったところ返却可能になった。

3.Sethiwan Mansion  3月30日退居
 借主が日本に帰国。
その後、所属会社の担当者が諸費用の支払いを遅らせてしまい、デポジット返却も遅くなった。

4.Baan Wannapa  4月10日退居
 オーナーの諸費用清算が大幅に遅れた。かつ、退去時にはノーダメージだったのにも係わらず、新たに請求してきた。それに対して、お客さんの所属会社はダメージの請求を認めない。
今後の扱い:政府の苦情委員会に上げて話し合う方向で対処する。

5.Supalai Place  4月30日退居
 借主が諸費用を遅く支払ったため、デポジット返却も遅れてしまった。
今週中には受け取れ得る予定。

6.The Residence  4 月 30 日退居
 オーナーの私的理由を云って、なかなか返却が遅れている。
当アパートの性格のようで、早くしてもらうようお願いするしか方法なし。

7.同上 4 月 30 日退居

コメント:
  今回は計 7 件の遅れです。退居後 60 日間以内の返却での方針で処理していますが、いろいろ理由があって遅れるケースが生じています。基本的には、オーナーの義務(?)なのでしょうが、借手としても権利を行使しないと返却されなかったりして・・・・。関係者の協力をお願いする、といういつもの表現で終わります。

[関連記事]
デポジット返却が退居後60日かかる理由
退居後60日以内、デポジット返却レポート(6月14日現在)



 エアコンの水でコンピューター破損、責任は?(前回のつづき)
【メルマガ145号掲載】 2010.7.2

  前々回のメルマガ(2010年5月21日付)で、同じタイトルの記事を書きましたが、
 今回はその続きです。

結論:基本はオーナーが補償すべきです。

お客さんの主張:
  オーナーの管理責任があるエアコンから水が落ちてきて、PCが濡れて故障してしまった。
部屋の管理責任はオーナーにあるので全額補償すべきだ。

オーナーの主張:
  エアコンの水が落ちてきてPCに濡れたと云っても、過失責任がないので自己責任である。
よって、補償しない。

小林豊のコメント:
  オーナーは部屋を貸す場合、善管注意義務 があり、この場合この項目が該当するかどうかです。具体的には、エアコンの掃除を定期的に行い、トラブル発生を未然に防ぐ義務があります。
  以上の考えがあるとしても、具体的には話し合いの場を持って、貸手、借手の主張を聞き、円満解決に至るよう努めます。場合によっては、当社から借手に見舞い金を出し、決着を図ることもあります。なお、法的判断はその分野の専門家にお尋ね下さい。

[関連記事]
エアコンの水でコンピューター破損、責任は?(1)



 現在より、高い家賃を支払わされている。値下げは?
【メルマガ144号掲載】 2010.6.16

  よくある話で、元から住んでいる人の家賃が高く、後から入居した人の方が安い、つまり、2-3年前に借りたアパートは、現在、供給過剰により、家賃が安くなっており、新旧の借手に家賃の差が出てきている。このことについて、お客さんからよくコメントを求められるので、「敢えて火中の栗を拾う」心境で、考えてみることにしました。

 基本的には、この件は借手と貸手の問題であり、その中間の立場である不動産は、立ち入らないのです。しかし、そうは云っても、借手の切実な、素朴な疑問に背を向けるようでは、当社としての営業方針を疑われることになります。

 当社としての考えは、現実の状況に基づき判断する。この姿勢が出発点です。
具体的には、同じアパート内で、新旧居住者の間に家賃の大きな差があれば、オーナー側にその是正を求めていくことにします。

 しかし、オーナーの立場も十分に配慮しなければなりません。
結局、この問題は「名をとり実を捨てる」立場に立って、お客さんのフォローをしていくことにしています。貸主、借主の皆さん、以上の考えをご理解願います。

[関連記事]
アパート・コンドミニアム家賃の推移(1998年4月〜2010年4月)
不動産仲介会社の使命



 退居後60日以内、デポジット返却レポート(6月14日現在)
【メルマガ144号掲載】 2010.6.14

 6月10日現在、60日を過ぎて、未返却になっている人が計12名います。
いつもの月は4〜5名ですので、いかに多いかわかります。

 その理由は、もちろん赤シャツによる道路占拠の影響によるものです。特に3月中に退居した人が遅れています。さらに、3月の退居者が多かった、という理由にならない理由を云ってデポ返却が遅れています。

 従来、デポジットの返却が遅れているケースについて、個々にコメントして来ましたが、今回は数が多いので(手抜きをして)省略します。(許して!)

 なお、当社の担当者は一生懸命がんばっていますが、オーナーのゆっくりした対応に、イラついているようです。

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退去後60日以内にデポジット返却フォロー報告(4月15日現在)
「デポジット返却2ヶ月以内」の目標



 家賃に係るVAT(付加価値税)の取り扱いについて
【メルマガ144号掲載】 2010.6.7

 お客さんから、家賃に係わるVATの取扱いについて質問がありましたので、以下このことについて書いてみました。

 基本的には、貸主が法人、個人、借主が法人、個人の計4通りのケースによって、VAT、及び源泉税が異なります。詳しくは、当社のホームページを参照下さい。

 以上が基本ですが、アパート、マンションによっては、これと異なった扱いをしているところもあり、個々に問い合わせるしかないです。

 今回、以下のケースの場合、貸主(オーナー)がファンド会社ということで、政府からVATが免除されているとのことです。

 「奥が深い、タイの税制」を垣間見る見ることができました。


質問に対する回答

From: oooooo@kobayashi.co.th
To: oooooo@abc.co.th
Sent: June 1, 2010 13:11
Subject: Re:入居に伴い。

ABC会社
○×様

いつもお世話になっております。

このアパートのVATの計算方法ですが。
担当者に問い合わせしたところ、

総家賃 + サービス料(5%)に対し、VAT(7%)をかける方法となっているようです。なお、契約書を確認したところ、家賃、家具代、サービス料、と分かれていないようです。

当社のホームページに記載されている情報が、正規の計算方法ですが、
実際は、アパートによって計算方法がまちまちで、いい加減なのが現状です。

上記物件、オーナーが異なるため、オーナーの意向次第で、計算方法も異なっております。普通のアパート、コンドミニアムでも同じです。

以上です。
よろしくお願いいたします。

小林梶@○○
***********************************************
KOBAYASHI CO., LTD.
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42 Surawong Rd., Siphaya Bangrak Bangkok 10500
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http://www.kobayashi.co.th
E-mail : info@kobayashi.co.th
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お客さんからの質問

----- Original Message -----
From: oooooo@abc.co.th
To:oooooo@kobayashi.co.th
Sent: Monday, May 31, 2010 9:37 AM
Subject: Fw: 入居に伴い。

小林(株) ○○様

いつもお世話になっております。
ABC会社 の○×と申します。

いただいた請求書のVATに関して確認させてください。

貴社ホームページによると、家賃契約に伴うVATは、借主が個人契約の場合、家賃0%、家具代7%、サービス料7%とあります。
今回、家賃、デポジットとも、VATは全体に対して計算されています。
6月家賃ですと、73,987.55Baht×7%=5,179.13BahtがVATになっています。

VATの計算方法についてご教示ください。
よろしくお願いします。

ABC会社 ○×


[関連記事]
ビジネス・生活情報 2章 7.税金 「付加価値税(VAT)」


家賃のインボイスと領収書を、2通発行可能か?
【メルマガ144号掲載】 2010.6.4

 最近、借主である日本人から、アパートのオーナーに対して、家賃のインボイスと領収書を2通発行するよう協力依頼がありました。
 理由を聞いてみると、家賃を半額ずつにして、タイの現地法人と日本の親会社で折半にするため、とのこと。そこで、このことについて述べてみましょう。

1.結論

(1)賃借契約書の借主、貸主
   この契約書に於いて、第三者は、当事者として係わることができない。
   (双方がOKした場合を除き)

(2)領収書を、第三者に対して発行することは、会計処理上、税法上、不可。

(3)支払いを分けるのは、借主の都合であり、貸主は関与しない。


2.説明

(1)賃借契約書の借主、貸主が当事者となる。そのため、インボイス及び領収書は、
   借主に対してしか発行できない。
   なお、借主は、対に存在する法人、又は、タイ国内に居住する個人に限定されます。

(2)借主側で支払う人が2人の場合、家賃を、1人にまとめて支払わなければなりません。

3.追加説明

 日本人がタイに来て労働する場合、必ず、日本の会社とタイの会社とで、取決め書が必要で、これは絶対不可欠なのです。この中で、赴任者の待遇について書かれているのが普通です。勿論、家賃の支払いについても。

4.追加説明その2

 家賃の支払いについて、借主が個人、又は法人、貸主が個人、又は法人の、合計4ケースによって、それぞれ、税の取り扱いが異なってきます。このことの理由をもって、又、事務処理が面倒となるので、オーナーは、インボイスと領収書を2枚書かないようです。

5.特別情報

 アパートによっては、まれに、領収書を2枚発行してくれるところがありますが、それは、まさにレアケースです。
 サービスアパートの中で、唯一、領収書を日本の本社向けに英文で書いてくれる所もあります。ここでは具体的に、サービスアパート名を書けませんので、当社へ問い合わせ下さい。


[関連記事]
個人契約と法人契約の相違点


「ペストコントロールについて」
【メルマガ144号掲載】 2010.6.2

 室内に害虫が発生して困っている、というお客さんの声があったので、この事について
 書いてみました。

1.害虫の種類

(1) 白アリ
   アパートで木が多い内装では、必ずと云って良いほど発生します。

(2) ゴキブリ
   オフィスでも定期駆除しないと発生します。
   アパートでは、このゴキブリ駆除をメインにペストコントロールを行っています。

(3) アリ
   部屋に食べ物の破片がある場合、集まってきます。

(4) 以上の他、アパートでは殆んど見ない、ハエ、蚊、ネズミなどあり。

2.害虫駆除の現状
 駆除の主体は、アパートのオーナー、コンドミニアムでは、管理組合で、その物件のオーナーが責任を負っています。
 すべてのアパートで駆除を実施しているかどうか、確かめていないので、なんとも云えません。
タイ人が住んでいる5,000〜10,000バーツの物件では、実施していないところがほとんどです。

3.駆除の方法
 
残効性の薬剤を水に混ぜて、部屋の隅々に散布し、駆除しています。

4.コメント

(1) 白アリは、全く手に負えない害虫で、駆除は大変のようです。
   マンションでは、一斉に駆除しないと、いなくならないです。
   一部を駆除しても、隣に移動するだけで、効果がありません。
   オーナーにとっては、一番気になる害虫です。

(2) ゴキブリは、嫌われ者の代名詞で、どんなに駆除しても絶滅しない害虫で、
   駆除という闘いを永遠に続けなければならないのです。
   ゴキブリ駆除の基本は、住み家となるような場所を作らない、餌になるような物を
   置かない、です。

(3) アリは、アリの好む食べ物を置かない、掃除を毎日行って、アリを近づけさせない
   ことが大切です。アリの駆除をアパートの管理人に依頼する人がいますが、本来、
   借主が部屋を清潔にすれば発生しないのです。一応、管理人は、スタッフに命じて、
   薬剤散布に行かせますが、 一時的対応をしているだけなのです。


5.被害の例

(1) コンドミニアムで、ペストコントロールに協力しなかったため、白アリにやられて、
   デポジットを取られてしまった。
   ⇒「白アリによる被害と自己責任」


6.最後に

  高い家賃を支払って、生活しているのですから、たかが害虫と云っても気になる人にとっては、
  やはり大問題です。快適なバンコク生活を過ごせるよう、当社はサポートしていきます。

[関連リンク]
「社団法人日本ペストコントロール協会」
[住宅に関するキーワード] ペストコントロール



サービスアパートへの入居は午後にして下さい
【メルマガ143号掲載】 2010.5.21

 ホテルからサービスアパートへ入居する際、午前中をはずして午後にして欲しいもの。

 時には、満室で、待たされてしまって・・・・、それでトラブルが生じたりして・・・・・。

 それと云うのも、サービスアパートはデイリーで貸しているため、当日であっても、先に借りている人の権利は正午までなのです。それから掃除をして入居すると、午後3〜4時になってしまいます。

 「入居日当日が満室のため、夕方に変更」は、よくある話です。

 当社として、極力このような半分玉突きが生じないよう努めますが、サービスアパートの事情もあり、了解願いたいところです。

【関連記事】
サービスアパートの説明



デポジット返却が退居後60日かかる理由
【メルマガ143号掲載】 2010.5.21

  お客さんから、「なんで退居後60日かかるのか?もっと早くできるでしょ」と、早期のデポジット返却が求められています。このことについて、以下コメントしてみましょう。

 オーナーは、光熱費などの清算が済んでいないことを理由にあげていますが、その通りなのです。問題は、返却期間で、今の時代2ヵ月後は永すぎると思うのは普通でしょう。これについては、一理あります。
 
 電話代(たいして使用していないのに)の請求書が遅れてきます。TOTという役所が行っているため、サービスが良くないのです。同じ電話代でも民間のTrueは、請求書が早く来ますので、デポジット返却が早期に可能です。さらに電話代の請求書が遅いと共に、この事務処理をしている、アパート事務担当者の仕事ぶりも、関係しています。

 もう一つ別の理由があります。それは、従来からオーナーは、運転資金としてデポジットを運用してきた、ということです。これは商習慣として行われてきましたので、なかなか変更することは出来ないでしょう。当社としては、商習慣を打破することも出来ず、現在に至っています。


【関連記事】
退去後60日以内にデポジット返却フォロー報告(4月15日現在)



コンプレイン受付、月60件
【メルマガ143号掲載】 2010.5.21

  当社のコンプレイン担当者によると、先月受付したお客さんからのコンプレインは、合計60件に至っています。

 その中の約半数は、エアコンの水漏れに対してのコンプレインです。
普段使われなかったエアコンも、4月は猛暑のためフル運転します。それによって、今まで正常だったドレン管(排水管)にゴミがたまり、それで水溜め皿が溢れて、ポタポタと水が流れ落ちてくるのです。

  突然、水がポタポタと落ちてくると、ビックリするものです。エアコンを止め、水を雑巾で拭いて、元の状態にして、エンジニアが来るまで、エアコンを使わないことです。どうしても使用したい場合、エアコンの下にバケツを置いて、水を溜めれば使用可能です。当地では、通常エアコンの定期点検は行っていません。ワンオーナー又は、サービスアパートでは、定期的に行っているかもしれません。

 次にコンプレインが多いのは、電気関係で、電球が切れた、停電です。
停電になり、復元した時、過電流が流れ、電気製品が破損してしまったケースがあります。この破損についての補償は、オーナーによって対応がバラバラです。それゆえ、不動産業者のサポートが大切になってくるのです。

 最後に、冷蔵庫が冷えない、というクレームです。
この場合、修理屋を呼んですぐなおれば幸いですが、そういかない場合もあります。
つまり、その物を運び出して、メーカーに持っていかなければ修理できない場合、代替品があるのかどうかです。まさか、1週間、冷蔵庫なしで我慢しろ、とでも云うのでしょうか?

 当社は、お客さんからのコンプレインを、スピーディーにオーナーに伝え、問題解決に向けて努めています。中には、オーナーの対応が悪いばかりに、当社がトバッチリで叱られたりして・・・・・。
 早くしろ、早くしろ、という社長の掛け声が聞こえてくるような気がします。

【関連記事】
エアコン交換で大喜びのお客さん?


エアコンの水でコンピューター破損、責任は?
【メルマガ143号掲載】 2010.5.21

 バンコクで生活していて、よくある話の、その話です。
 
 すなわち、部屋の中で、エアコンの下に置いてあったパソコンが、そこから漏れた水により破損してしまいました。お客さんは、オーナーに対して、そのパソコン代として、2.5万バーツを請求しました。それに対して、オーナーは、弁償せず、3,500バーツの見舞金を支払うという回答です。

 今後、この件は、どうなるのでしょう。この件についてのキーワードは、過失責任です。
次回のメルマガにて、この顛末(てんまつ)を報告します。



メイドが洪水をおこさせて、被害発生
【メルマガ143号掲載】 2010.5.14

  アパートの台所で、メイドが水の栓を締めないで帰ったため、台所が水浸しとなり、そのため旅行カバン、中に入っていた衣類がダメになってしまいました。

  お客さんは、オーナーに対して、その補償を求めました。(計9万バーツ)オーナーとしては、契約している保険会社を呼び、対応することになりました。この件、当社として、片方、又は双方から問題解決の依頼がないので、傍観することにしました。
 
  この件で、一番重要なポイントは、雇用しているメイドが何をしても、雇主の責任である、ということです。つまり、自分が水の栓を締めず、床を水浸しにして、オーナーに補償を求める、とういうことを行っているのです。

 ああー、なんという理にかなわないことを行っているのか?
(次回のメルマガに続く…)

【関連記事】
メイドさん(アヤさん)の手引き



新築で狭い部屋か、中古で広い部屋か?
【メルマガ143号掲載】 2010.5.10

  最近の部屋探しは、新築で高級だが、狭い部屋を選ぶか、又は、中古で広い部屋を選ぶか、のどちらかの選択が求められています。

 このことについて、コメントしてみましょう。

1)新築と中古のどちらを選ぶか?
  それは云うまでもないです。 新築物件です。

2)さて、部屋の狭い、広いは、どの程度の面積なのでしょうか?
  かつては、2ベッド・150u、3ベッド・200〜220uが一般的でした。
  
 しかし、最近の新築物件は、2ベッド・80〜120u、3ベッド・150〜180uです。
日本でも、2ベッドは70〜100u位ですので、住めないことはないです。結局は、実際、自分の目で確かめて判断することになります。(このことについては、業者として、なんともアドバイスできません。)

 多くのお客さんは、新築につられて、狭い部屋を選びます。
その場合の問題点として、収納庫があるかないかチェックしましょう。台所(キッチン)は狭いので、料理をするのに不便。又、洗濯機の場所と、物干し場をどこにするかチェックしましょう。

 子供さんと住む人は、どうしても物が多くなるので、お勧めしないのですが・・。住居を紹介する人にとっても、借りる人同様、悩ましく頭の痛い問題です。一方、単身の方はこのようなことはありませんので安心を。

【関連記事】
 「毎月の新築物件紹介」
 「今月のお勧め物件」



退去後60日以内にデポジット返却フォロー報告 (4月15日分)
【メルマガ142号掲載】 2010.4.20

1.Sethiwan Mansion (1月15日退居)
  諸経費清算が遅い。

2.G.S Mansion (1月29日退居)
 オーナーと管理会社の話し合いが遅れている。

3.Baan Somthavil (2月7日退居)
 オーナーが理由なく、ゆっくりと処理している。

4 .49 Suties (2月13日退居)
 諸経費清算が遅いため。

コメント:アパート側の担当者がのんびり、ゆっくり事務処理しているので、その結果デポジット返却が遅れるのです。当社として、退去後60日以内にデポジットが返却されるよう努力します。

 【関連記事】
 退去後60日以内にデポジット返却フォロー報告(2月15日現在)



小林ミシュラン
【メルマガ142号掲載】 2010.10.25 修正

1.はじめに
 スクムビット地区には、アパート、コンドミニアムなど約60件の物件があります。その物件は、家賃、広さ、内装などによって多種多様に分かれています。
 お客さんが、それらの物件を選択する際、少しでも役立つようランク付けであるミッシュランを表示することにしました。これにより、お客さんの住居選びの助けになれば幸いです。

2.小林ミッシュランの内容
(1)評価要因
 @場所
 A部屋の作り、内容
 B人気度
 Cその他

(2)表示とコメント
1.星の数により

☆☆

 過去3年間、人気がないため日本人が住んでいない物件です。

☆☆☆

 普通の物件です。とびっきり人気物件ではなく、決して悪い物件でもない、いわゆる並物件です。

   
☆☆☆☆

 人気物件で、当社としてのお勧めです。空室があったらすぐ借りるようお勧めします。個人の好みがあるので、全員が好まないとしても、入居後、不満で他へ引っ越すようなことはないでしょう。

   
☆☆☆☆☆

 超優良物件として、超人気物件です。スクムビット地区に約20件存在します。なかなか空室が出ませんので、この物件にめぐりあえるのは、駐在員全体でわずか1%程度でしょうか?このような物件は、不動産屋の出番を作ってくれません。


3.小林ミッシュランからの言い訳
 当社のホームページでは、ミッシュランに対するコメントを、それぞれの物件にて書いています。公平に書いたつもりですが、独断と偏見が入ることをお許し下さい。記載している内容に誤りがある場合はお詫びします、指摘しただけたら修正します。コメントについては感想であり、いわゆる見解の相違ということで了解願います。なお、ミッシュランは随時予告なしに変更になります。

 


シリグループ居住の皆さんへ
【メルマガ142号掲載】 2010.4.19

 シリグループは、総じて、管理事務所を通じて契約した場合、
部屋のオーナーの連絡先を公表しない場合があります。

 万一の場合、緊急にオーナーに連絡しようとしても、できません。
よって、契約の際、必ずオーナーの連絡先を確認するようお勧めします。
 
 当社としても、オーナーの連絡先を知りたいところですが、管理事務所で公表しないので、
どうすることもできません。

なお、シリグループのアパート名は以下の通りです。

Siri Residence
Siri at Sukhumvit
Siri on 8
Baan Siri Sukhumvit 13

Baan Siri Sukhumvit 10
Baan Siri 24
Baan Siri 31
Baan Sirirudee

 


またまた社長のお詫び説明
【メルマガ142号掲載】 2010.4.12

   ソイ33にある DS Tower T コンドミニアムに住んでいるお客さんに、お詫びに行ってきました。

 なぜ、社長が、直接お詫びに行くのか? そんなに、大きな誤りを犯したのか?と、いろいろ想像するでしょうが・・・・。しかし、お詫びに行く必要を感じたら、即、行動なので。
 
  今回の件、社員がお客さんの所に行って、修理箇所の現場を見て、説明すれば、社長がお詫びに行く必要はなかったのです。お詫びの中身は、当社としての対応のまずさにあったのです。
 
 そのことは、お客さんが「具体的に例を挙げてサービスが悪い」と指摘していないことからも、わかります。それよりも、お客さんは、業界ナンバーワンになった、当社のサービスを、サービス面でもナンバーワンになって欲しいという叱咤激励のコンプレインだったのしょう。
 大変ありがとうございます。

 今回での教訓は次の通り
一つは、電話だけではなく、営業担当者が、現場に足を運ぶこと。さらに、お客さんとの対応は、一人のセールスに限定すること。(今回は、計4人の人が応対した。)

(以下、社長のグチ)
 それにつけても、10年以上たったコンドミニアムは、入居後のコンプレインが多いですねー。お客さんが選んだ物件ですので、文句は云えないし、業者の泣きどころです。

 今回のケースの概要
お客さんが入居後、電気の配管が良くなく、ドライヤーが使えない。トイレのタイルから水がふき出してくる、等々、いろいろ問題が出て、オーナーに修理するよう依頼。
その間に入った当社が、オーナー側とお客さんの対応が悪く、結果的に、お客さんに対して不満を生じさせたのです。



イオンのマックスバリュー近々オープン
【メルマガ142号掲載】 2010.4.2

  イオンの系列で、中規模のスーパーマーケット「マックスバリュー」が、スクムビット通りソイ61に近々オープンします。

 エー、ソイ61は行き止まりのソイで「なんでそんな所に」と思われる方もいらっしゃるでしょう。ソイ63のエカマイ通りからも入ることができるのです。

 ソイ55のトンローを過ぎると、日本人に人気がない地域でしたが、これによって、便利になるでしょう。ただし、タイ人向けの商品なので、日本人は日本食の揃っているフジスーパーに行くことになるでしょう。

 住宅地に突然のスーパーマーケット出現。繁盛するでしょうか?



引越し屋さんが犯人−引っ越し荷物紛失
【メルマガ142号掲載】 2010.3.26

  当社が紹介したお客さんから、引越しした時にDS(ポータブルゲーム)2台が紛失した、と連絡がありました。たまたま社長が案内したお客さん、かつ、当社が利用している引越し屋さんなので、社内で大問題となりました。

  結論として、引っ越し屋さんの職員が犯人でした。この教訓として、引っ越し屋さんに引っ越し荷物を依頼するとしても、大切な物は特別自ら保存することです。大切なものと言えば、コンピューター、テレビなどが思い浮かびますが、そんなものは盗みません。小さくて価値のあるものです。今回はDSが狙われました。(プラス、チップタイプのソフト)

 当社が双方のなかにはいって、引っ越し屋さんが弁償することになりました。さすがに警察沙汰にはしませんでしたが。業者選びは、やはり信用のある会社ということになります。

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車がない、盗難だ!



契約途中での転居の場合、デポジットは戻るか?(2)
【メルマガ141号掲載】 2010.3.10

 前号で報告した内容の続きです。

 結果として、契約途中で転居した場合、デポジットは戻りませんでした。
 
 具体的には、裁判所での判決で、貸主の全面勝訴となりました。
理由は、1年の契約を交している以上、借主はオーナーのリクエスト実行が不十分であっても、その理由をもって中途解約理由にあたらない、というものです。
 
  まあ、当然の判決でしょうが、このような理由で裁判所に訴える借主の頭の構造は、一体どうなっているのでしょうか?

[関連記事]
契約途中での転居の場合、デポジットは戻るか?



部屋の決め手は家具だ!!
【メルマガ141号掲載】 2010.2.22

  入居シーズン真っただ中の現在、部屋を見学するお客さんの大きな関心事の一つは、部屋内の家具です。部屋の家具が自分の好みに合うかどうかで、その物件に対する見方が180度変わります。

 そこで今回 、家具に関連した質問が当社の掲示板に寄せられましたので、
当社の回答と共に紹介します。


1.お客さんからの書き込み

家具など 投稿者:toto 投稿日:2010年 2月21日(日)11時12分7秒

物件の写真をみてるとベットやダイニングテーブル、ソファといったものがすべて揃っているのですが、入居時は写真と同じ状態のまま入居することができるのですか?それとも借りる形ですか?
契約時した際の、サービスでウォッシュレットが無料とないっていましたがどのようなタイプのものですか?メーカー等教えてください。

2.小林鰍フ回答

Re:家具について 投稿者:小林 豊 投稿日:2010年 2月22日(月)14時22分6秒

  タイでは部屋を借りる際、家具類はすでに備わっています。
ですから、そのまま借りることができるという便利さがあるものの、
色、デザインが好みでないので交換したい、と要求しても難しい事が多いです。

 当社のWebsiteで物件をご覧いただいていますが、100%写真通りという訳では
ありませんので、実際にその部屋を見ることが大切です。特にコンドミニアムの
物件は、オーナーによって部屋ごとに内装が異なりますので、注意した方が良いでしょう。

 又、当社独自のサービスとして、希望者に対しウォシュレットを無料貸し出し
していますが、市販価格で4,000バーツ程度の物です。現物は次のページでご覧下さい。

[Happy Time社 WEBSITE]
http://www.thaieasy2005.com/jp/product.php

最後に、書き込みいただきありがとうございます。


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住宅に関するキーワード 家具
当社のサービス 成約特典について


退去後60日以内にデポジット返却フォロー報告 (2月15日現在分)
【メルマガ140号掲載】 2010.2.19

1.Supalai Place (11月30日退居)

 今回は、退去後60日後が過ぎてもデポ゚返却ができなかったのは、この1件のみです。

 さて、ここに住んでいた借主はすでに日本に帰国していて、上司に当たる社長が窓口になってくれました。肝心のダメージですが、室内でゴルフの素振りを行ったため、結構キズが発見されました。合計14か所のダメージで、計62,000バーツ請求されました。

  しかし、デポジットは58,000バーツしかなく、4,000バーツを値引いてもらいました。
なおかつ、電気代などの諸費用がありましたが、そのお金のデリバリーが面倒ということで、棒引きにしてもらいました。この社長さん「当社に全面的におまかせ」と前々から言ってくれていたので、伸びの〜びと処理できました。

[関連記事]
退居後60日以内にデポジット返却フォロー報告 (1月15日分)


契約途中での転居の場合、デポジットは戻るか?
【メルマガ140号掲載】 2010.2.15

 Aさんは、入居後オーナーへのリクエスト(主に修繕)が満たされてないとして、転居してデポジットの返却を求めました。それに対して、オーナーは、「出来る限りのリクエストは聞いてあげた、よって、借主が勝手に転居したのでデポジットは返さない」と主張。

 さて、どちらの言い分が正しいのでしょうか?

 一般的に「入居者は、正当な理由がない限りデポジットを請求しても戻らない」というのが通常のケースでしょう。 仮に、入居後リクエスト(主に修繕)を実施しないことをもって、デポジットの返却が認められるのでしょうか?

 現在、この事件は裁判所にて係争中です。和解になるか不明ですが、関係者にとって関心の高い出来事です。 (次号に続く)



ゴルフバックの補償金 15,000バーツ
【メルマガ140号掲載】 2010.2.12

  Royal Castle Condo (ソイ39) であった話。

 天井から汚水が落ちてきて、丁度その下にあったゴルフバックを汚してしまい、使えなくなってしまいました。そこで、その所有者は上の階のオーナーに対して20.000バーツの損害を請求しました。
 
  結果として、15.000バーツの補償金で了解し、解決になりました。ただし、現金と引き替えに、このゴルフバックをオーナーが引き取るという条件でした。このことに対してのコメントを述べてみたい。

 まず、事実関係として、このような事があったかどうか、ということが問題になります。今回、この点に対しては争わず、補償額が論点になりました。しかしながら、オーナーはこのようなトラブルは「ウンワーイ」(わずらわしい) ので、金で解決してしまいました。早期解決で、めでたし、めでたし。中間に入ったスタッフは「いい解決結果だ」と、誇らしげに笑っていました。


物件紹介ベストテン(昨年度)
【メルマガ140号掲載】 2010.2.3

当社が昨年度仲介した合計物件数は160件です。
その中で、最も多く紹介した物件ベストテンを紹介します。

物件名
場所
コメント

1. Supalai Place Soi 39

Soi. 39

部屋数が多いので当然
2. Citi Resort Group

Soi. 39

日本人スタッフによる、きめ細かい
サービスが好評
3. Chatrium Group
Charoen-krung
メナム川を眺める景色が最高
4. President Park
  (サービスアパート)
Soi. 24
2ベッドのサービスアパートが安い
5. J-Visut Place
Soi. 41
BTSに近いのにもかかわらず、家賃が安い
6. Piyathip Place
Soi. 39
新築物件で、その造りがまるで宮殿のよう
7. Grand Sethiawn Tower
Soi. 24
超人気物件の、バーンジャムジェリーに
入れなかった人の代替物件
8. Chonnatee Place Soi 36
Soi. 36
サービスアパートで、安くてサービスの質が高い
9. 49 Suites Soi 49
Soi. 49
便利なロケーション、かつ、家賃がリーズナブル
10. Royal Kensington
Soi. 63
エカマイに位置しているが、
高級感があり家賃がお得

[関連記事]
2006年〜2008年の物件紹介ベスト 20


ノーダメージでも、しっかり請求するオーナー
【メルマガ140号掲載】 2010,1,22

  アパートを退居する際、ノーダメージ(損傷なし)という結果でしたが、後から7,000バーツの請求がありました。全ダメージ料は14,000バーツでその半額を請求してきた、とのこと。

 立ち会ったオーナー側のスタッフが、見落としたのかどうか不明ですが、退居確認書にノーダメージとして、貸主、借主、当社の社員のサインをしました。それにもかかわらずオーナーが請求してきたのです。ちなみにオーナー側のスタッフは代理人です。

 結局、当社が借主に代わり話し合いを行い、妥当な金額(2,800B)で落ち着きました。
そして、借主は従来から、お付き合いのある会社のお客さんなので、当社がこの額を変わりに支払うことで決着。

 借主本人は、すでに日本に帰っており、この額を本人に連絡して支払ってもうらには、事務処理が大変ですので、このような扱いにしました。当社の目標としている、「デポジットを退居後60日以内に返却」は、実現できなかったものの、お客さんのダメージ量を大幅に減額できたので、満足してもらえると思います。

 

近隣騒音対応で感謝を受ける
【メルマガ139号掲載】 2010.1.19


小林鰍ヘアパートに入居後もお客さんからのコンプレインを受付対応しています。
今回、当社掲示板に掲載された内容を紹介します。

なお、今後ともお客さんからのリクエストを大切にしていきます。

1.お客さんからのお礼の書き込み


近隣騒音について
投稿者:Center PointのA 投稿日:2010年 1月18日(月)23時09分33秒

 1月11付け投稿欄に登場したAです。
小林様の素早いご対応で、先週末からは近隣騒音はずいぶん少なくなりました。
先週末の夜にはまだ、Eight Thongloの外での演奏は聞こえますが、音量はかなり
静になり、夜11時頃にはそれも終わりになりました。

再び、Centre Point Thongloでの快適な生活が戻りつつあります。
まずは、現在の状況報告と、お礼まで。
ありがとうございました。



2.苦情に対する当社の対応


近隣騒音について 投稿者:小林 豊 投稿日:2010年 1月11日(月)19時44分12秒

 下記の通り、Center Point ThongLo に住んでいるお客さんから、
騒音についての苦情が当社に寄せられました。そこで、このことについてCenter Point
に連絡しました。回答は次の通りです。

 「年末に、住んでいる人から同じような苦情を受けた。センターポイント
 として、その騒音の発生源となっている施設を管理している、パンパシフ ィックプロパティー社
 に善処するよう連絡したところです。騒音が出たら、センターポイントのガードマンが、パンパシ
 フィックプロパティー社のガードマンに注意することになっている」とのこと。

当社としても、騒音発生施設管理者である、パンパシフィックプロパティー社に、善処するよう
お願いする事にしています。以下、お客さんからの苦情の内容を載せます。

 小林様 
 いつもお世話になっています。

 御社にお世話になり Centre Point ThongLo に住んでいるAと申します。
 この件は御社に申し上げてもどうにもならないことかとは思いますが、
 Center Point ThongLoの南側に完成したトンロー8では、テナントが週末の
 夜中に屋外で大きな音でライブ演奏を始め出し、騒音で大変迷惑をしています。
 現在午前零時半ですが、大声で歌っています。
 こういった騒音はタイでは通常問題にならないことでしょうか?

 今後、御社でこの周辺のアパートなどをお客さんにご紹介されるときはこの
 件を説明しておかないとクレームが出るかもしれません。自分もこれが続くようで
 はアパートの変更も考えなくてはいけなしと思っているところです。
 
 もし、可能であれば、御社、あるいは業界として何らかの対応をしていただけると
 大変ありがたいのですが、無理でしょうか。 以上、筋違いなこととも思われますが、
 どうしようもないことでありましたら聞き流しておいてください。

 


退去後60日以内にデポジット返却フォロー報告 (1月15日分)
【メルマガ139号掲載】 2010.1.15


1.Baan Siri 13   (10月30日退居)

 退居時、オーナーの代理人であるプラスプロパティー社が立ち会った際、「ノーダメージ」扱いににしたが、後になってオーナ ーから7,000バーツの請求が来た。
 よって、ダメージの有無について責任問題に発展している。

2.The Residence (10月30日退居)
 
 先月からの繰り越し案件で、オーナーの処理が遅いのと、お客さんの領収書が用意できなかっ
 ため、結果的に遅れた。しかし、近々完了予定。


コメント:プラスプロパティー社が管理している物件は、退居時のダメージについてトラブルが多く
     発生していますので、要注意です。

 【関連記事】
 退去時のダメージについて



プレジデントパーク プロパティー パブリック社は
破産法の適用を申請
  【メルマガ139号掲載】 2010.1.13

プレジデントパーク プロパティー パブリック社は、1月11日付けで借主に対し、次の内容の手紙を発行しました。

 その内容によると、2009年12月14日付で破産法の適用を申請した、とのこと。よって、このオーナーと契約している借主は、同法の適用を受けることになりました。具体的には、管理費などは支払わなければなりませんが、家賃の支払いは、新オーナーが決まるまで保留することになります。

 当該物件に住まれている方は、他社で決められた方であっても、今後の対応についてアドバイス致します。尚、プレジデントパーク コンドミニアムは合計約700室あり、今回該当するオーナーの所有部屋は114室です。

当社で紹介し、居住されている方はわずか2室ですが、今後しっかりとフォローしていきますのでご安心下さい。

プレジデントパーク プロパティー パブリック社からのレター(英文)
(以下日本語訳)


2009年1月11日

プレジデントパーク プロパティー パブリック社
(President Park Properties-Public Company Limited)

関係者各位

プレジデントパーク プロパティー パブリック社は2009年12月14日付けで、破産法の適用を申請致しました。よって、現在、その物件にお住みになられている方との如何なる取引をもが、法律によって認められていません。

状況をご説明するために、至急、直接お会いしたいと思います。

敬具
Wanchai Phlaphongphanich
(ワンチャイ プラポン パーニット)

 

(参考)この件についての経過は次の通りです
    「プレジデントパークの差し押さえについて」


セキスイハイム、バンコクにモデルハウス登場
  【メルマガ138号掲載】 2009.12.18

 日本の大手一戸建て住宅メーカーのセキスイハイムは、バンコクにこのほどモデルハウスをオープンしました。「ぜひ、見学してコメントを」と誘われ見てきました。以下、辛口のコメントになりますが書いてみました。

見学日:2009年11月24日
モデルハウスの場所:サイアムセメント本社正面裏の広場(地下鉄、バンスー駅の前、徒歩1分)
説明者:藤原雅也氏(副社長)SCG―セキスイ販売(株)

 見学とコメントはこちら



本帰国の方は、新年を外国で (2)-地方税の節税について
【メルマガ138号掲載】 2009.12.17

1.はじめに
 前回のメルマガで元旦以前に帰らないで1月2日以降に日本帰国するよう書きました。
 これについて、少し説明します。

2.地方税のしくみ
 地方税は1月1日現在、日本に居住し、住民票の届けを受けている市町村が本人に請求します。
 この税は後払い方式ですので、今年分は来年に請求、支払い、となります。
 当然、2009年に外国に居住していた人は、来年(2010年)地方税を払う必要はありません。
 この節税による金額は約1.5ヶ月相当の個人所得額です。(あくまでもアバウトです)

3.具体的回答
 今年、駐在を終え、2010年1月2日に日本に帰った場合、2010年1月1日現在時点で日本に居ないので、来年の地方税は課税されず、支払う必要はありません。
よって、会社に源泉されないように通知すべきです。
万一、源泉された場合、2011年3月の確定申告の際に還付手続きが可能です。
(この課税されない期間が3ヶ月、6ヶ月、1年かは、知りませんが)

 なお、指摘の通り今年の駐在としての所得税は、海外源泉所得であるため個人所得税、地方税とも 支払い不要です。詳しくは、税の担当者に相談されるよう・・・・・。

【関連記事】
本帰国の方は、新年を外国で (1)
【参考】
非居住者の帰任後の住民税について



退居後60日以内にデポジット返却フォロー報告 (11月15日分)
【メルマガ138号掲載】 2009.12.17

1.Baan Siri24(9月28日退去)
 オーナーは11月末支払うと約束していたが、約束を履行せず現在に至る。

2.Sethiwan Mansion(9月28日退去)
 電話代の清算ができていない、という理由で、延ばされてきた。

3.The Residence(9月30日退去)
 電気代の清算ができていない、という理由で、延ばされてきた。

4.The Trendy
 お客が会社に預けたお金が不足(わずか130バーツ)のため、清算できない。当社が代わりに支払うことで近々済。

コメント:
 デポ払いが遅れているのは、オーナーが原因になっています。

 【関連記事】
 退去時のダメージについて




まずかった当社の職員の対応-ダメージ料は当社が負担
【メルマガ138号掲載】 2009.12.15

 アパートを退居する際、当社の職員が立ち合い、ダメージの有無をチェックします。
 
 通常、オーナー側からダメージについての指摘があり、それを借主は認・不認を表明して、事実認定が終ります。ダメージの指摘がない場合、それで終りですが、ダメージの指摘があった場合、その金額を含めて借主、貸主間の交渉(ネゴ)となります。

 不動産屋は、その双方の間に立って、円滑に解決するのが役目です。

 今回の場合、退居時にオーナーが立ち合わず、後日オーナー側から借主に対しダメージ料が請求されました。退居時に、借主、貸主が立ち合わないで済ませてしまった当社の職員は「対応が悪い」と云われても仕方ないでしょう。本来なら、オーナーが当日立ち合えない場合、別の日に改めて行うべきだったのです。更に、ドライバーやメーバーン(メイド)が立ち合ったとしても、はっきりとオーナーの代理権限があるかどうか確認する必要があるのです。

 結局、当社が1万バーツのダメージ料を借主に代って支払い済み。
もし当社が支払わない場合、長々と話し合いの時間が費やされ、そのコストの方が高くつくからです。

 【関連記事】
 退去時のダメージについて



本帰国の方は、新年を外国で (1)
【メルマガ138号掲載】 2009.12.9

 無事駐在を終え、本帰国される方へ耳よりな情報です。

正月を日本で過ごさないで、海外で過ごし、1月2日に日本に帰国する

 1月元旦に日本に在住すると、地方税がかかります。
結構な金額なので、しっかり節税しましょう。

 日本の本社の総務担当にしっかりと申告することも必要です。



Twin Peaks Residenceの内紛について
【メルマガ138号掲載】 2009.12.9

  不動産屋として、コンドミニアム内の内紛について公表するのは、いかがなものかと、疑問のあるところですが、あえて公表することにしました。

 当社は、情報公開を基本方針とし、お客さまが必要とする不動産情報を積極的に知らせていく、という考えに立っていますので。

 さて、問題のTwin Peaks Residenceですが、この物件については、かねてから問題が生じており、今に始まったことではありません。コンドミニアムを購入した日本の買主から下記の通り、問題を提起されています。
   
バンコクツインピークス オーナーの権利を守る会
 
 願わくば、一日も早く解決するよう期待しています。

 一方、部屋の仲介については、以上の問題と切り離して紹介しています。借主の立場に立って進めますので、この物件を紹介したことにより、損害が生じることはありません。責任をもって紹介しますので安心して下さい。

(最後に社内でも、この記事事体に色々意見があったことを付しておきます。)

【関連記事】
Twin Peaks コンドミニアムの内紛について(報告)



2010年度 カレンダーの贈呈
【メルマガ137号掲載】 2009.11.24

 早いもので今年も残り1ヶ月余りとなりました。
お陰様で、このカレンダーは大変好評を得ています。なぜなら、ご覧のように白色をベースに、予定、メモが書きこめるようになっているからです。更に好評の理由は、タイと日本の祭日が表示されているからです。

 当社を利用して住宅を決めてくれたお客さん、再契約手続きを行ったお客さんに対し、12月初めに送付します。なお、職場と家庭に1冊ずつ希望のお客さん、社長、社員の友達等など、当社に縁、ゆかりのある方も送付しますので申込み下さい。(氏名・会社名・送付先などを添えて)

 くれぐれもご遠慮なく。見本は次の通りです



当社がオーナーに代ってリクエスト受付を行う
【メルマガ137号掲載】 2009.11.20

  オーナーと不動産仲介業者が、借手であるお客さんに対して、協力し合って良いサービスに努める。この方針は大変良いことで、問題は具体的にどのように進めるか、です。

 今回紹介するのは、ソイ49にあるSethiwan Mansion です。
マネージャーから呼ばれて空室対策について話し合いました。

 「どうしたら空室がうまるか」
 「それは良いサービスを行うこと、そして家賃」
 「具体的には?」
 「うーん・・・・・」
 「何か方法は?」  
 「そうねー、住んでいる人に聞くのが一番」

 ということで、当社がオーナーに代ってリクエスト受付をすることになりました。

 当社を利用したお客さんに対し、別紙のとおりリクエスト用紙を配布しました。
 (その後の様子は次回報告します。)

 当社のスタンドプレー、自己宣伝と云われようが、お客さんのために役立つことなら、
なり振りかまわず行動する、これが小林鰍フ良いところかも?

【関連記事】
当社がオーナーに代わって冷蔵庫を交換した



洗濯機、2台も同時に故障? ただし?
【メルマガ137号掲載】 2009.11.20

 「部屋の中にあるオーナーの洗濯機が故障している」というクレームがあり、急いで当社の予備の洗濯機を届けました。しかし、それも「故障している」と、顧客。「そんなことはないはず!」(当社は、貸し出している洗濯機は全て回収の時にメンテ+掃除に出しているので故障していないはず!)と思いながら、業者に連絡し修理に来てもらうと同時に、2台目の洗濯機を私が届けることになりました。

 途中で当社のスタッフから電話があり、
「洗濯機が直ったのでもう行かなくていいです」て。
「えっ??」

原因は洗剤だったみたいです。
洗濯機は、蓋が前にあるドラム式と、上にある回転式の2種類あります。

洗剤もそれぞれの種類に適した物に分かれています。下図のように、絵が入っていますので、見てすぐにわかります。今回、お客さんが回転式用の洗剤を、ドラム式に入れたため、洗剤の泡が水と共に外に溢れ出し機械が止まりました。

教訓として、洗剤を買う時は、洗濯機に合ったものを選びましょう。
日本では、ドラム式があっても石鹸が同じなので、トラブルは起きないでしょうが、ここはタイです。

小林則子 



タイ不動産仲介協会の紹介
【メルマガ137号掲載】 2009.11.19

小林株式会社は、タイ不動産仲介協会に加入しました。(09年10月)
加入の動機は、業界の向上と職員のスキルアップです。
この会はタイ人の取締役が担当し、日本人は関与しないことにしています。
会社が大きくなると、このような同業者の交流を通じて、社会貢献をしていかなければなりません。

以下、会社の概要です。
  【タイ不動産仲介協会の紹介
  http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/01-6.htm



スパライプレイスでローイカトゥーン祭り
【メルマガ137号掲載】 2009.11.19

 当社が年間で一番多くお客さんを紹介している物件、スパライプレイスでローイカトゥーン祭が行われました。(10月31日(土) 18:00〜)

  スパライプレイスは、フジスーパー2号店の近くで、ニューペップリー寄りに位置しています。このコンドミニアムはA棟200室、B棟300室 合計500室という超大型 レジデンスです。毎年ローイカトゥーン祭りが行われていますが、今回主催者から日本語通訳として職員を派遣してほしい、と依頼されました。そこで、社長の娘さんが協力参加しました。

  当日、日本人60%、タイ人40%の割合で約200名の人が参加しました。子供さんがゲームに熱中していたので、盛り上っていました。来年も協力します。勿論、ボランティアです。以下、ハイライトシーンの数々です。 (スパライプレイスへもどる




再契約後、60日前しか日本帰国ノーティスは認めない
【メルマガ137号掲載】 2009.11.19

 まれなケースですが、1年後の再契約に於いて60日前ノーティスを要求されるオーナーがいます。駐在員は自ら帰国を決める訳ではなく、全員が会社命令によるのです。それに対して、60日前にノーチティスを要求しているのです。現実には、60日前にノーチィスは、大変無理なことです。

このようなオーナーに対しては、お客さんに代わり当社が事情を説明して、30日前にするようにお願いします。最悪の場合、45日前に落ち着いたケースもあります。ビジネス習慣を知らないこのような理不尽のオーナーに対して説明してあげる、これも当社の任務なのです。

以下、再契約についてのおさらい。
初年度の契約については、中途解約は殆ど認められていません。2年目の契約で、再契約時に日本帰国の場合、30日前のノーティスで契約解除が認められています。当社は以上のようなトラブルが生じないよう、事前に契約書のチェックをお客さんに代わり行っており、バンコク駐在の最後まで、住居についてフォローしています。

【関連記事】
契約・入居・契約更新・退居



退居後60日以内にデポジット返却フォロー報告 (10月末分)
【メルマガ137号掲載】 2009.11.19
1.Royal Kensington   (7月31日退居)
     アパート、及び会社(借主)の処理が遅いため。

2.Patana Court       (8月1日退居)
     アパート側の小切手振り出しが遅いため。
3.Ll Patio
     借主の諸費用不足。1,500バーツ不足。本人が日本へ帰った。
     会社は立て替えない。 結局、小林鰍ェ穴埋めすることで解決する。

4.Water Ford Park
     諸費用が7,000バーツ。 本人は5,000バーツしか置いていかないで帰国。
     そこで会社は保留している。結局、小林鰍ェ2,000バーツの穴埋めをすることで解決する。

5.Sunshine Court
     本人が諸費用(1,100バーツ)を支払わないでいるので、精算できずデポ返却されていない。

6.Royal Kenington
     オーナーが小切手を振り出し中。 オーナーの処理が遅い。

7.Montira Apart
     オーナーが小切手を振り出したが不渡り。
     遅れた理由は、借主が小切手を受けとりに行かなかったので。

8.Supalai Place
     オーナーが外国人で、連絡がとれず、そのため遅れている。

9.Baan Wannapa
      オーナーが故意に遅らせているため。

10.Grand Ville House
      修理代の請求書が遅れているため、返却されていない。

11.Prasamit Thani
       借主の会社内での支払いをめぐって時間がかかり、そのため遅れている。

12.Baan Adisa
       オーナー側の事務処理が遅いため。

13.KC Court
       オーナー側の事務処理が遅いため。

 小林社長のコメント
  多くのケースがオーナー側の事務処理が遅いため、結果的にデポジット返却が退居後60日を
  過ぎることになります。
  対策としては、オーナーに早く事務処理を行うよう、誠心誠意お願いするしかありません。


現地でのメジャーな無料週刊誌に当社が紹介される
【メルマガ137号掲載】 2009.11.17

 バンコクの駐在員なら誰でも知っている無料週刊誌「Wise」に当社の紹介記事が載りました。
内容は次の通りです。


↑ クリックすると記事が拡大表示されます。

 不景気でも着実に業績を伸ばしている理由が書かれてあります。
ただし、この記事の中で「お客さんに支持されているお陰」がないので、 ここに、表明すると共に
お礼申し上げます。
                                



携帯電話プロモーションに関してお知らせとお詫び
【メルマガ137号掲載】 2009.11.2

  日本語の携帯電話のプロモーションは、残り台数が4台となりました。
よって、この4台の在庫終了をもって、プロモーションは打ち切りとしますので、お知らせします。
ただし、このプロモーションに特にこだわりの人がいましたら、申し出願います。 その方のみ、再考します。

〔関連記事〕
4万バーツ以上のお部屋を新規1年契約された方に新プロモーション

アンロック携帯とは
http://www.kobayashi.co.th/business/page/no3-5.htm

小林株式会社のサービス
http://www.kobayashi.co.th/service/service.htm

 


バンコクのペット「犬」事情
2009.10.16


  最近お客様からの問い合わせで多いのが、“犬が飼える物件”です。
 日本でも、ペットに犬を飼っている人が増えていますが、同様にタイでも犬を飼いたいという人が増えている
 様です。
 そこで、「これからバンコクで犬を飼おうと思っている」、「タイへの赴任地に犬も連れて行きたい」という
 方のために、バンコクにおけるペット犬との暮らしについて、調べてみました。

  現状
 ・日本人の経営するペットショップで、餌や必要な物は、ひと通りそろえることができる。
 ・ウィークエンドマーケットでは、様々な犬用グッズが安値で売られており、オシャレな服やキャリーバックを
  買うことができる。
 ・24時間営業している動物病院で、日本と同様の治療が受けられる。
 ・スクムビット周辺の公園では、犬の散歩が禁止されている所が多い。また、道には野良犬が多い。
  よって、散歩をする場所が少ない。
 ・ペット可の物件が少ない。ただし、小型犬のみ可、という物件が多い。

  やはり、日本と比べるとまだまだバンコクでは、犬と暮らしやすい環境、とは言いにくい様です。
 それでも、「バンコクで犬と暮らしたい!」という方は、まずは小林鰍フホームページで、
 ペット可の物件探しを。(最後は当社の宣伝になりました。すいません。)

 関連記事
 タイではペットを飼えますか?
 http://www.kobayashi.co.th/Kaicho-shitsu/QandA/qanda-life.html#pet
 
                                                             (咲菜 記)



退居後60日以内デポジット返却フォロー報告その2
2009.10.15

 
 当社は、お客さんが退居後60日以内にデポジットを受け取れるようにフォローしていますが、
このことについて報告します。

9月30日現在、計4件が未返却になっています。
その理由は以下の通りですが、いずれも微小な内容です。

@ ソイ63
   電話代が請求されて来ないので、精算できない。

A ソイ39
   電気代が請求されて来ないので、精算できない

B ソイ39
   光熱費の支払いが済んでいないので、デポが返却されていない。
   つまり、借主の会社の職員による事務処理が遅れている。

C ソイ39
   同上。

 関連記事
 退去後60日以内デポジット返却フォロー報告

 「デポジット返却2ヶ月以内」の目標

 「デポジット返却2ヶ月以内」の目標 (その2)
  
 デポジットを返却させた当社の実績
 
        



異常に高い電気代で転居?
2009.10.12

  ソイ39にあるワンオーナーアパートで、異常に高い電気代に対し、業(ごう)を煮やして転居した
お客さんがいます。
金額は月々12,000〜13,000バーツとのこと。ありえない金額ですが、アパート側は数字が正しいので、
修正しようとしません。
 
聞いてみた所、まわりの部屋は正常で、なぜかこの部屋のみとのこと。5ヶ月前から異常に高くなった、
とのこと。当社としては、なぜそのようになったのか、原因を解明したいと思います。
 
 当地では、時々理解に苦しむことが生じ、そのため借主に不快な気持ちを与えたりして・・・。
                                                (次号へ続く)
 関連記事
 掃除代、3.000バーツは高いぞ!
       
 


顧客満足度調査の結果
2009.9.7

  ISO導入に伴う顧客満足度調査の結果ができましたのでお知らせします。
 この調査は、当社を利用してアパートに入居したお客さんに対してお願いし、集計したものです。

 1.調査結果
 物件リスト、当社ホームページの情報量、正確度が共に最低で85%、逆に受付時の当社の対応が93%と
 最高点を頂きました。

 2.コメント
 物件リストの満足が最低なのは、それだけお客さんが重要視している現われでしょう。
 同様にホームページの情報、正確度が最低なのも当社のホームページに対する叱咤、
 激励と認識し、今後さらに充実を計るよう頑張っていきたいと思います。
 
 最後に、調査協力ありがとうございました。



4万バーツ以上のお部屋を新規1年契約された方に新プロモーション
2009.9.2

  当社の新プロモーションで、「日本語の携帯」ではなく、「日本の携帯」を4万バーツ以上のお部屋を新規1年
 契約された方に差し上げます。

   「日本の携帯」とはNOKIAの機種の搭載ソフトを日本語化したものではなく、NTT DoCoMo、Softbankや
 auの日本で普通に使われている携帯です。(タイでの市販価格予想7,000バーツ)

  最大のメリットは、日本語でSMS(ショートメールのやり取り)ができることです。
 また、プリペイド式ですからコンビニでプリペイドカードを購入しその場でチャージすればすぐ利用することが
 できます。日本語でSMS(ショートメールのやり取り)や登録すれば機種によりmms(Eメールのやり取り)を
 利用することもできます。

 しかも、この携帯電話はNTT DoCoMo、SoftbankやauのSIMを入れれば日本で続けて使うことができます。

 良い部屋が見つかり、Niceなアフターサービス、さらにお得なプロモーションで一石三鳥!

〔関連記事〕
アンロック携帯とは
http://www.kobayashi.co.th/business/page/no3-5.htm


小林株式会社のサービス
http://www.kobayashi.co.th/service/service.htm

 



退去後60日以内デポジット返却フォロー報告
2009.9.1

  当社は、お客さんが退去後、60日以内にデポジットを受け取れるようフォローしていますが、それについて
  報告します。

  8月31日現在、計4件が未返却になっています。その内容は、以下の通りです。

  1.soi51スクムビット(以下3件ともスクムビット)
  ダメージ額が大きいため、再三再四オーナーと交渉してきました。結局、ダメージ額の半額を
  当社が負担することで、解決しました。現在、オーナーの小切手支払い待ち。

  2.soi39
  CAT(※注)の請求書が退去後約2ヶ月後に届いた。そのためデポジット返却が遅れることになりました。

  3.soi33
  オーナーがデポジット返却を渋って、少しずつ引き延ばしたのが、主な原因です。

  4.soi15
  ダメージについて借主が解答を保留してきたため、時間がかかってしまった。どんな理由があろうとも、
  2ヶ月以内返却を目標としているので、借主、貸主に協力をお願いしているところです。

  (※注)CAT(CAT TELECOM Public Company)
  元タイ通信公社で、国際電話と郵便事業を行っている。
  TOT及びTrueが国内の固定電話事業に対し、CATはその双方の会社の国際電話事業を行っている。
  電話使用料金請求が、通常1ヶ月後であるが、時に2ヶ月後の時もあり、これがデポ返却に支障を
  きたしている。

  関連記事

  「デポジット返却2ヶ月以内」の目標

  「デポジット返却2ヶ月以内」の目標 (その2)
  
  デポジットを返却させた当社の実績




オーナー変わって値上げ?-N.Y. CourtT.Y. Courtなど
2009.8.25

  3ヶ月程前にオーナーが変わりましたが、それは、おやじが高齢のため、息子に経営が変更になった、
 ということです。
 息子さんは、従来の方針、つまり低家賃路線を変え、世間並みの家賃にするようです。

  従来これらのアパートは、部屋が広くて、低家賃でした。
 そのため希望者が多く、年中ほとんど空室が出ないという超人気物件でした。
 (不動産屋を必要としない物件)

  今どき3ベッド160uで3万バーツという家賃なんかどこを探しても見当たりませんヨ。
 これに驚いているのが、住んでいる借り手です。
 再契約更新の際、大幅な値上げ(注:元々安い家賃でしたが)が予想されるので、戦々恐々です。

  これら、Arcadia Towerも含めて、部屋が広く、天井が高くて、そして窓が大きいため明るい
  (もちろん低家賃)という 超レア物件なのです。

  せこい不動産屋は、これでこの物件が市場に出て、客を連れて行くことができる、とそろばんを
 はじいているかもしれません。 (当社は例外?)

  物件いろいろ、オーナーいろいろ、不動産屋これまたいろいろ。

退去時のダメージについて
2009.8.21

  当社が退去時立会いをしたケースで言うと、33%の人(つまり3人に1人)がダメージに出合っており、
 ダメージ料を支払っています。
 
  ダメージの内訳は、部屋の破損、掃除代、壁の破損、網戸、電球、キーカード、ソファーの破損
 など、いろいろあります。
 金額はケースによってバラバラですので、ここで表示できませんが、高額に支払った人もいます。
 なお、アパートにおいては、掃除代として5,000バーツという高額の請求のところもあります。

   例)SathiwanMansion 汚れている場合掃除代6,000バーツ 
    Waterford Diamond、Waterford Park 契約書により3,000バーツ
 
  当社では退去時必ず日本人が立ち合い、ダメージ料についてもフォローしています。

  〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm

  〔過去の事例〕
  ダメージ料75,000バーツ
  http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/topics.htm#damage1
  
  ダメージ料83,000バーツ請求されて・・・
  http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/topics.htm#damage

  ダメージ料83,000バーツ請求されて・・・(その2)
  http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/topics.htm#damage2


ダメージ料83.000バーツ請求されて・・・。(その2)
2009.7.10
  先号で、お客さんが退居後ダメージ料として83,000バーツを請求されたことを書きました。
 今回はその続きですが、結果として全額返却されることになり、お客さんは大喜びです。
 当社として「社内マニュアル規定」にのっとり、当然なことを行っただけです。
 しかし、「当然のこと」を当然のごとく出来ないのがこの世の常です。

  交渉の内容を少し紹介しましょう。
 部屋のオーナーに対して借主の代理人として、「ダメージ料83,000バーツが、5年間住んだことによる
 磨耗、損傷である」ことを主張し、繰り返し訴えました。
 この場合、電話の要請と共に書類で通知しました。直接会って話し合いたいという、
 話し合いの場をも要請(ことごとく拒否された)。
  最後通告をするべく、2回目の手紙を送付後「話し合いたい」との連絡があり、全額返却されることに
 なった次第です。
 ただし、オーナーの5回分割支払い提案を受け入れ、借主に対して当社が全額立て替え支払い、
 という奇策を用いました。当社のねばり勝ち、と云ったところでしょうか。
 なお、当社としてはダメージ処理、及びデポジット返却について貸主、借主の双方が満足いく内容で
 解決するよう努めています。

  大好きな国でタイ駐在を終え、帰国する借主に対し最後まで悪い印象を与えない、というのが
 当社のモットーでしょうか?

  〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm


契約書の日本語訳あります。
2009.6.23

  英語の弱い方(小林社長のこと?)のために、アパート契約書の日本語訳を作りました。
 物件紹介のページに「契約書(日本語)」があり、ここをクリックすると、見ることができます。
 ただし、パスワードが必要ですので、当社へお問い合わせください。 

  ○パスワードを入れる理由
  当社は決して意地悪をしている訳ではありません。
  契約書は当事者間で交わし、第三者には公開しないのが原則です。
  もし、当社が第三者に自由に閲覧させたら、当社は当事者から訴えられる可能性が出てきます。
  よって、閲覧を限定することによって、この問題をクリアーすることにしました。

 なお、日本語訳の契約書がある物件が不十分なので、今後増加して行きます。


  〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm   「主なアパートの契約書 日本語訳」


ダメージ料83.000バーツ請求されて・・・。
2009.6.5
 いや、正確に云うと、ダメージ料ではなく、住んでいて自然に汚れ、傷んだ損傷に対する請求です。
 スクムビット通りソイ26を入って、500m右側にあるコンドミニアムでのこと。退居した後、ダメージ料として83.000バーツ請求されて、
 当社に持ち込まれたクレームです。

 本人は既にタイ国を去っており、その後任者が代理人になっています。
 請求の内訳は、床のニース代、壁のペイント代など、5年間住んで傷んだ部分のリノベーション代です。

 当社は、借り主が既にタイ国外にいること、借り主の会社担当者が十分に対応できる時間的余裕がない状況なので、
 代理人となり、オーナーと交渉することにしました。
 このようなケースを認めていたら、全物件に波及する恐れが出てきます。
 
 全額返却に向け交渉中です。
                                                                     (次号に続く)

  〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm


御門違いのコンプレイン・・・・・でもありがとう 
2009.6.2
 お客さんの中には色々な方がいまして、自分の責任を不動産業者に転嫁する人がいます。
 勿論、ごくごく少数のケースですが・・・。

 これこそ、御門違いのコンプレインですよ。

 それでも一応当社にメールしてくれて、社内で検討出来るテーマを与えてくれたので「ありがとう」の感謝を云いたい。

 ことの起こりは、退居の際にオーナーの備品を間違って持ち出し、当社から返却を求められたからです。
 退居の際、オーナーの備品、借り手の備品の区別は、借主の責任で行うのが義務です。
 このことについて「前もって言ってくれない」という不満ですが、このことは不動産屋の守備範囲外です。

 以下、匿名にして、当社へのコンプレインの一部を紹介します。


 小林且ミ長様
 幹部様(日本人スタッフ様)

 私は、昨日Aアパートを出る際に
 部屋のチェック等及び持ち主に返さないといけない物を
、引っ越し作業が終わってから あれを返して 
 これも返して下さいと言われましたが すでに物は 
 移転先に移動してしまっていました。
 なんで、わかっていれば 前もって連絡してくれないので しょうか。
 小職は不快感を覚えました。
 これは、日系の不動産を仲に入れても何のメリットもない! と感じました。
 御社には、徹底した指導力、管理力、親切が見受けられませんでした。
 もう、御社を使用する事は一切ないと考えて下さい。
 以上、大変 文句ばっかり書き失礼かと思いますが
 サービス精神がないのは客も離れて行く事を
 受けとめて頂く為、このメールを送らせて頂きます。

    〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm


掃除代、3.000バーツは高いぞ!
2009.5.26
 最近、コンドミニアムを退居するお客さんから、掃除代3.000バーツをされたが、高いのでは・・・という相談を受けました。

 この掃除代は、ダメージ料とは別に、言葉通り「掃除代」です。一体、どこをどのように掃除するのでしょうか。

 問題は金額より、掃除代を借り主・貸し主のどちら側が負担するかという負担責任です。特別に汚したままで退居しない限り、
 貸し主の負担でしょう。
 ワンオーナーのアパートでは、全くこの掃除代は請求していません。請求するのはコンドミニアムの場合のみです。
 次に金額ですが、特別の掃除(外部から掃除機材を搬入して行う)以外は、最高で1.000バーツでしょう。
 この金額でも高いですよ。
 
 以下、このような場合の対応策について書いてみましょう。

 3.000バーツの掃除代の中味について具体的に説明を受けましょう。納得いけばそれで済。
 納得しない場合、オーナーに連絡してでも話し合いましょう。
 多くの場合、不動産屋が中に入りますので、ある程度納得いく形で決着するでしょう。

 当社としては、お客さんから高すぎるというコンプレインを受けた時から。オーナーとの中に入って対応しています。
 掃除代3.000バーツは高い、というのが世間の感覚でしょうか。

    〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm


当社がオーナーに代わって冷蔵庫を交換した
2009.5.14

 アパートのオーナーによっては、まれに不良備品の交換に応じないケースがあります。
 今日、当社のお客さんで以上のケースがあったので報告します。

 ソイ49にある4つ星の人気物件では、入居後冷蔵庫が故障しても修理するだけで新品に取り替えてくれません。
 10年以上もたって、もうガタが来ているのにもかかわらずです。

 修理すること6日目。
 このことにフォローさせられる当社のスタッフは疲れてしまいました。
 そこで、当社がみかねて新品を購入して無料レンタルしました。

 本来はオーナーの責任で交換すべきなのですが、それを行ってくれない場合、当社の出番なのです。
 お客さんも、そして当社のスタッフも一件落着ということで大喜びです。
 不動産屋は時には身銭を切ってでもお客さんのためにサービスをすることがあるのです。
 これぞ不動産屋の真骨頂でしょうか?

    〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm


Chatrium Residence(Silom Area)の不具合紹介
2009.5.12

 Chatrium Residenceは、メナム川(正しくはチャオプラヤー川)に接して建てられており、その眺めが最高の物件として、人気のある物件です。
 さて、その新築物件は、いろいろな不具合があり、お客さんから貴重な情報として頂きました。

 現在入居している方、及びこれから入居する人のために、その不具合を紹介したいと思います。
 断っておきますが、このことは決してオーナーに対して刃をむける意図はありませんので、ご理解下さいますよう・・・。
 (不具合に対する当社のフォローは別に報告します。)

 当社はオーナーと借主の間にあって、双方が満足いくよう努めます。

  不具合内容 : http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/complaint_2098A.xls

  Chatrium Residenceの物件紹介 : http://www.kobayashi.co.th/silom/apartment/Silom2098A.htm


    〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm


ダメージ料で当社は2万バーツ負担
2009.5.12

 それにつけても借り手にとってダメージ料はつらいです。
 本人がダメージ(破損・損傷)しなくても退去の際、オーナーから宣言されれば無きずでは済まされません。
 一方オーナー側は貸し出すときと同じ状況のままであけわたしてほしいと考えるし、その中に入っている不動産屋は双方の仲を上手にもたなければなりません。

 さて今回はソイ24にあるシリ・レジデンスでおきたクレーム対応です。
 お客さんは1年のみの滞在でしたが、都合により他の物件へ移転。
 ダメージはソファーの脚が金属で作られており、それを動かせばキズが生じるという危険状況の物なのです。
 少しのキズでも床をすべて仕上げ直しということで4万バーツの請求でした。
 本人としては普通に使用していただけと主張してもオーナーは聞いてくれません。
 さらにこのオーナーは、返事期間を決め、それを越すと1日2,000バーツの罰金を請求するという高びしゃな態度です。

 当社はお客さんが当社との取引きの多い会社に属していること、また入居の際、対応に不手際があったこと等によりダメージの半額を負担することで決着をはかりました。
 不動産屋の仕事はダラダラ引き延ばしてはいけないのです。何事もスピードです。
 いろいろあっても結局はお客さんの満足いく形で手打ちをする。
 これが当社の方針です。

 <追記>
 今回、問題となったシリ・レジデンスについての注意。
 床はニスを塗る回数が少ないため傷つきやすいので注意してください。


    〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm


お客さんからのクレームとそれに対する対応
              Nusasiri Grand Condo 物件番号1387A
2009.5.7
 お客さんから次のようなクレームがありましたが、当社はオーナーとの連携により次のように解決しました。

 1. シャワーの排水の水はけが悪い。
    【原因】 排水管の中に不要な物が入っており、それによって排水が良くない。
    【修理】 配管内を洗浄した。中にセメントの塊や、スポンジが入っていた。
         (注)不要なものとは、ボルト、セメントの塊、ゴミ。

 2. キッチンの排気用ダクトからの臭い。
    【原因】 排気用の逆流防止ダンパが作動しないのでは?
    【修理】 ダンパを使用しない時は閉鎖、使用する時に開放、にセット完了。

 3. 寝室のクーラーが冷えない。
    【原因】 この苦情の80%は、フィルターがつまっているか、ガスが欠けているのが原因。
          この場合、新築なので、ガス欠が原因と思われる。
    【修理】 ガスを充填したら、冷えるようになった。

 4. 電源スイッチパネルで、時々誤作動する。
    【原因】 操作パネル内の回路の誤作動
    【修理】 回路のプログラムを修正した。
          特にエアコンのリモコンは1回オンにすると、プログラム動作なので、すぐに指示変更してはならない。
          (参考)・・・操作パネルの回路の誤作動については、他の部屋の方から
                『エアコンをつけると電気が消える』等の問題事例を聞いています。

 5. 寝室用のトイレの便器の水はけが良くない。
     【原因】 中にセメントの塊や、スポンジが入っていた。
     【修理】 不要物(セメントの塊や、スポンジ)の除去及び配管内を洗浄した。

 以上、5項目のクレームについて、オーナーの迅速な対応でクリアーしました。

 【教訓】 新築のコンドミニアムは、入居後いろいろ問題が発生します。
       住居人、オーナー、そして不動産屋の協力によって解決出来ますので、不動産屋を活用下さい。
       住居人の快適性をサポートする、それがオーナーと不動産屋の使命ですので、遠慮なく!


    〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm

   【メルマガ129号掲載:「浴室の排水口が臭い―朗報】
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/topics.htm#drain_betterway

銀行の振り込み用紙について
2009.5.7
 家賃の支払いを、銀行振り込みする場合があります。

 そこで、主なタイの銀行の振り込み用紙と、必要事項の書き込みについてご紹介します。

 タイでは相手先の通帳には入金した自分の名前は出ないので、振り込み用紙のコピーなどを
控えておくことをお勧めします。

 現金振り込み用紙(Deposit)  
 
 〔カシコーン銀行
 
 〔バンコク銀行
 
 〔サイアム商業銀行
 
 〔クルン・タイ銀行
 
 

    〔関連記事 契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm

物件紹介ベスト 20
【メルマガ130号掲載】   2009.4.21
 当社が紹介している物件は、どんな場所が多いのか調べてみました。
 過去3年間にさかのぼり、紹介件数の多い物件を選び出しました。

 この結果を見る限り、やはり奇数ソイでソイ39からソイ55に集中しているのがわかります。
 又、これらの物件は、当社が格付けしている小林ミシュランでも、殆どが4つ星、5つ星になっています。

 ベストワンの「Supalai Place」は、フジスーパー2号店に近く、通勤に便利だからでしょう。
 ベストツーの「Citi Resort 39 Annex」は日本人好みの内装、リーズナブルな家賃、フジスーパー3号店の併設、等の理由からでしょう。

 以下、結果となります。(物件紹介総数順)


      物件紹介ベスト20 (APARTMENT LIST 2006-2008)
 
物件名
合計
地域
小林ミシュラン
タイプ
備考
1
64
sk.39
4
コンドミニアム
 
2
29
sk.39
4
サービスアパート
 
29
sk.41
5
コンドミニアム
 
4
19
sk.49
5
アパートメント
 
5
18
sk.55
4
サービスアパート
 
18
sk.39
4
サービスアパート
 
7
16
sk.23
4
サービスアパート
 
8
14
sk.24
4
コンドミニアム
新規物件
14
sk.49
4
アパートメント
 
14
sk.55
4
サービスアパート
 
14
sk.24
4
コンドミニアム
新規物件
14
sk.30
3
コンドミニアム
 
13
13
sk.49
4
サービスアパート
 
13
sk.24
5
アパートメント
 
15
12
Sathorn
4
サービスアパート
新規物件
12
sk.24
5
アパートメント
 
17
11
sk.55
5
サービスアパート
 
11
sk.55
4
サービスアパート
 
11
sk.33
5
サービスアパート
 
11
sk.49
3
サービスアパート
 


    〔関連記事 住宅の分類、日本人の住居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/01.htm

自己所有物件の家賃査定
【メルマガ130号掲載】   2009.4.7
 お客さんから、自己所有しているコンドミニアムの家賃がどの位なのか査定して欲しい、と依頼がありました。
 通常、家賃は賃貸契約により貸主との間で金額が決まりますが、自己所有の場合、契約書作成できず妥当な金額が表示できません。

 この契約書がないと、会社に対して家賃請求が難しくなります。

 そこで、自己所有の物件を家賃査定しなければなりません。
 しかし自己査定は通常認められない、というのが一般的です。

 今回、当社へこの依頼があったので、当社と取り引きがある会社に対してのみ協力することにしました。

 さて、ここで査定の方法を紹介しましょう。(と云っても、特別な方法がある訳ではありません。)
 物件を特定して、それと同様な物件のデータを選び出し、現時点での家賃価格を調べ、この額を家賃とするのです。

 具体的には、所在するエリア、物件グレード、部屋の内装、広さなどの要因をインプットして家賃を割り出します。

 永い経験と豊富なデータ―がある当社なので、できる技なのでしょう。


    〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm

退居時の掃除代は借主負担?
【メルマガ130号掲載】   2009.4.2
 退居時、貸主は部屋の掃除代として3,000バーツを請求しました。
 この掃除代は貸主、借主のどちらが負担するのでしょうか?

 お客さんから「掃除代として3,000バーツ請求されているが、契約書にこの項目がなく、第一、部屋を汚くして退居した訳ではない」と、当社に協力依頼がありました。

 この問題は、単なる金額の問題ではなく、今後同様なトラブルが予想される、いわゆる「制度」に関わることなのです。

 結論を先に述べましょう。
 一般論としては契約書に書かれてない限り、借主が支払う必要はありません。(特別に汚くした場合を除いて。)
 貸主から、請求があった場合、話し合いになります。(不動産屋が中に入る場合が多い) 
 話し合いの際、掃除の内容、金額が妥当かどうか、が論点となります。さらには商習慣としてはどうなのか、です。

 いずれにしても、こだわる人はこだわるのです。

 アドバイスとしては、話し合いの場で納得いくまで話し合うことを勧めます。
 こうすることによって、必ず解決(妥協も含め)されるでしょう。
 実際問題として、500バーツ程度なら、チップと思って支払っておしまい。


    〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm

浴室の排水口が臭い―朗報
【メルマガ129号掲載】   2009.3.17
 生活していて、臭気で悩んでいる人はいませんか?
 今回、これで困っている人に朗報の話です。


 タイの住宅で排水トラップ(右図)が付いていない所は、これが原因で臭気が入ってくるのです。
 この臭気は、排水管に腐敗物が接着し発生するのです。
 排水トラップを取り付けていない住居で臭わないのは、頻繁に排水するため、この排水管に腐敗物が付かないからです。
 この臭いは、台所、バスルーム、洗面台、と排水口から入ってきます。

 そこで考えだされたのが臭気蓋の取付け。


 昔から、ことわざで「臭い物には蓋をする」があり、これは禁じ手とされてきましたが、今回は例外で、蓋を利用します。
 この臭気蓋の原理は簡単です。ゴム状の蓋に圧力をかけて押し込むことにより、その圧力が逆止め蓋で密閉されて、臭気が止まる、というものです。

 お困りの方は、アパートの管理人、チャ―ング(職人)に相談してみましょう。
 この臭気弁は(下図)・住宅用物品販売のホームプロにて販売されています。1,000バーツ以下です。

 以上の内容は、タイに永く住んでいる駐在員から提供がありました。

 当社としては、そのお客さんにお礼を述べますと共に、今後とも生活する上でのトラブル、苦情について相談にのっていくつもりです。
   
   

デポジットを返却させた当社の実績
【メルマガ129号掲載】   2009.3.12
 1.はじめに
  通常デポジットはアパート退居後2ヶ月以内に返却されます。
  たまたまそのデポジット(2ヶ月分)が正当な理由なく返済しない部屋のオーナー(貸主)に出会いました。
  そこで、当社は借主の立場にたって返却するよう貸主に対してお願いをしてきました。
  今回、再三のお願いにもかかわらず、デポジットを返却しないので、ソーコーポー(消費者苦情委員会)
 に代理申立てし、デポジットを返却させた、という事実経過を紹介します。

 2.事実経過
  AさんはBコンドミニアムを退居後、2ヶ月が過ぎてもデポジットを受取っていませんでした。
  その間当社も返却するよう貸主にお願いしてきました。
  当社から、借主と貸主の間での話し合いの場を設けるよう何度もお願いしてきましたが無視し続けました。
  そこで借主と相談して、当社がソーコーポー(消費者苦情委員会)に代理申立てすることになり、
 委任状を得て申請しました。
  申立て後、約1ヶ月後に担当官の立会いのもと双方の話し合いが行われ、結果的に
 デポジット返却を認めさせました。

 3.教訓
 (1) たまたま当社のお客さんで、アパート退去後のフォローを行っているのでデポジットが返却されましたが、
  通常は泣き寝入りするケースが殆どです。
   よって、フォロー体制のある不動産屋を選ぶべきです。
 (2) 返却しない理由が、「退去前に部屋を見せない」ということでした(それは事前の連絡もなく突然です)。
   しかし、それに対し担当官は「その理由とデポジット返却は関係ない」ということで、一蹴しました。
   正当でない理由をもって返却しない場合、断固として主張する考えが大切でしょう。


 〈参考〉
    ソーコーポー(消費者苦情委員会)の紹介

 1.法的根拠
   「仏暦2532(西暦1989年)消費者保護法」に基づき、この委員会が設立された。

 2.同法に基づく国民の権利
   (1) 知る権利 
   (2) 選ぶ権利
   (3) 商品の安全を得る権利
   (4) 訴える権利 
   (5) 補償を受ける権利

 3.組織
    首相府の管轄

 4.職員
    正規職員     50名
    非常勤職員    200名
    その他 全国に  7,000名

 5.訴えの種類
   (1) 訴訟・・・当事者が5名以上の時
   (2) 調停・・・当事者が4名以内の時

 6.当日の話し合い
   (1) 訴え側が調停官に説明
   (2) 訴えられた側が調停官に説明
   (3) 双方と調停官により調停合意に向け話し合う

 7.調停が合意に至らない時
    再度の話し合い、又は調停不合意として記録され、次のステップとして裁判所にて場を移すことになる。

    〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm

エアコン交換で大喜びのお客さん
【メルマガ128号掲載】   2009.2.13
 バーン スワンペッチ(ソイ39)を借りていて、再契約時にエアコンを交換してもらい、大喜びの
お客さんの話です。

 このお客さん、入居時に寝室のエアコンの音が気になっていましたが、だんだん騒音を感じる
ようになってきました。
 それというのも、このエアコンはオープン以来交換しておらず、寿命品だったからです。
 貸主、借主、それぞれ当社のセールスが中に入っての話し合いを行い、ようやく認めてもらいました。
 本人は、この部屋が大変気に入っていたので、このオーナーのエアコン交換に感謝しています。

 エアコンに限らず、不都合、不具合がある場合、直接話し合うことにより理解が深まり、要求が
実現するものです。

 更に、シャワー温水器が1,800Wというローパワーの物でしたが、それを6,000Wのハイパワーの
物に交換していただきました。

 部屋のオーナーとして、借り主に快適な状態でレンタルする、これが使命ですので、借主は貸主と
フレンドリーに話し合えば、わかり合えるでしょう。


BTS「プロンポン駅」内のレンタル料
【メルマガ128号掲載】   2009.2.10
 プロンポン駅は、エンポリアムに接しておりBTSの駅の中で一番、日本人が多く利用しています。
 石を投げると、必ず日本人にあたるぐらい多いです。
 
 その駅内にあるブース型のレンタルショップのレンタル料は、いくらぐらいでしょうか?

 
 今回、たまたま空き室に出会ったので問い合わせてみました。


 2ユニット(計33u)で10万バーツ/月の家賃でした。
 1u当たり1万バーツと聞いていましたので、割安と感じました。


 ただし、この物件はすでに予約済とのことです。


 さらに詳しい情報は次のところでどうぞ。

   電話:02(273)8884 Ext:171
   担当:Ms.ACHARAへ




   
   
   

お勧め物件が Photo Cinema にて観れます
【メルマガ127号掲載】   2009.1.23


 当社はこのほど、スクムビットにある物件それぞれに、Photo Cinema にて観れるシステムを開始しました。

 今までの静止写真から動画によって、よりリアルに物件紹介が可能となりました。

   http://www.kobayashi.co.th/VideoGallery/list_PhotoCinema.htm

  〔Photo Cinema〕
   http://d.hatena.ne.jp/keyword/LiFE*%20with%20PhotoCinema


センターポイントから、プロモーションのお知らせ
【メルマガ127号掲載】   2009.1.21


 質の高いサービスで定評のある、センターポイントグループより、プロモーションのお知らせです。

 2月1日から4月30日までに、ご入居されるお客様が対象です。

 この機会に、お引越しを検討されては、いかがでしょうか?

物件名
部屋のタイプ
部屋の広さ
通常家賃
プロモーション家賃
Centre Point Sukhumvit10
1ベッド
73-76 u 66,000B 60,000B
1ベッド
89 u
70,000B
64,000B
Centre Point Langsuan 部屋のタイプ 部屋の広さ 通常家賃 プロモーション家賃
スタジオ Aタイプ
40 u 48,000B 43,000B
スタジオ Bタイプ
40 u 50,000B 45,000B
2ベッド
106 u 77,000B 70,000B
Centre Point Wireless Road 部屋のタイプ 部屋の広さ 通常家賃 プロモーション家賃
スタジオ 38 u 52,000B 47,000B
スタジオ DX 42 u 55,000B 50,000B
1ベッド 75-82 u 75,000B 68,000B
2ベッド 96 u 94,000B 85,000B
3ベッド 131 u 120,000B 110,000B
3ベッド 163 u 150,000B 140,000B
Centre Point Sukhumvit Thong Lo 部屋のタイプ 部屋の広さ 通常家賃 プロモーション家賃
1ベッド 68-87 u 74,000B 67,000B
2ベッド 131 u 88,000B 80,000B
2ベッド 142 u 94,000B 85,000B
Centre Point Silom 部屋のタイプ 部屋の広さ 通常家賃 プロモーション家賃
スタジオ 45 u 47,000B 43,000B
スタジオ Deluxe 66 u 58,000B 53,000B
Centre Point Saladaeng 部屋のタイプ 部屋の広さ 通常家賃 プロモーション家賃
1ベッド 50 u 55,000B 50,000B
2ベッド 106 u 77,000B 70,000B
                            ※ 上記の6物件に関しては、料金に5%のサービス料が掛かります。
                            ※ 家賃は1年契約のレートです。


物件名
部屋のタイプ
部屋の広さ
通常家賃
プロモーション家賃
Grande Centre Point Hotels & Residences Ratchadamri 1ベッド 69 u 79,000B 72,000B
1ベッド 72 u 90,000B 82,000B
                            ※ こちらの物件は、上記料金に10%のサービス料が掛かります。
                            ※ 家賃は1年契約のレートです。


 興味を持たれましたら、小林鰍ワでお電話(02-233-3602)、またはメール(info@kobayashi.co.th)でお問合せください。

物件探しは動画で
【メルマガ126号掲載】   2008.12.18

 とうとう当社は、物件探しに大変役に立つ、動画による物件紹介を開始することにしました。

 現在のところ試験運転中ですが、本格的実施に向け体制を組んでいます。


 現在、物件探しは、当社ホームページで、物件のコンテンツ及び静止画像(デジカメによる写真)により
紹介していますが、今後はさらにYoutubeのサーバーを借りた動画(ビデオ)を紹介することにしました。

 今後ともお客さんの立場に立った情報提供を進めていきたいと思います。

 なお、実物は当社ホームページのトップ画面から入ることができます。


  〔小林株式会社ホームページトップ〕
   http://www.kobayashi.co.th/

Twin Peaks コンドミニアムの内紛について(報告)
【メルマガ126号掲載】   2008.12.18

 スクムビット ソイ17にあるTwin Peaksコンドミニアムの内紛について、当社のお客さんの立場に立って
現状を報告します。

  1.経過
    今から6年前サイアムゾウケイ社の宮崎社長が、同地にコンドミニアムを建設しました。
    この物件は建築基準法に適してないので、当局からの建築完了許可証を受理していない状態で
   現在に至っています。
    そのため、区分所有者は全額代金を支払ったのにもかかわらず、土地局発行の「権利証」を得ることが
   できず、現在に至っています。
    一方、借主(テナント)は、以上の内容を知らされておらず「問題なしの物件」として賃貸してきました。
    (注:物件の管理は別会社が行っており居住者は従来どおりです)

  2.現在
    サイアムゾウケイ社の49%の株数を持つ宮崎氏は51%の株数を持つサハパタナピブーン氏との話し合いが
   つかめないため、裁判所に対し会社清算を申請しました。
    問題はこの申請に対し裁判所は、すんなり認めるかどうかです。
    勿論、51%の株数の意向が決定的要因となるでしょう。
    とにかく、裁判所での話し合いは長引くものです。

  3.当社の対応
    この物件に5人のお客さんが住んでおり、お客さん側に立った対応をとってきました。
    例えば、支払うべき家賃を2ヶ月間延期させ、退居時のデポジット返却を確実にしたり、その時々に合わせて、
   情報を提供したり・・・。
    今後とも、退居、そして退居後のデポジット返却まで、フォローしますので安心下さい。

  4.その他
    当物件は、内紛中ですので、詳しくは書きません。
    関係者は直接当事者に問い合わせるか、個々に当社に問い合わせ下さい。

 一日も早く、解決することを願いつつ・・・。


NOTICE(退去通告日数)について−お知らせ
【メルマガ126号掲載】   2008.12.15

 アパート・コンドを移動されるお客様の場合、現在住んでいるアパートの退去通告日数は、重要確認事項です。
 退去日数を守らない場合、デポジットに支障があるからです。
 契約が切れた後でも、前契約のNOTICEが生きていますので、絶対に守らなければなりません。


 【退去通告日数について】
 退去通告日数は、下記、3パターンで大体のアパート・コンドが当てはまります。

  @30日前通告
   この場合、新しいアパートが決まってから、退去レターを出して、十分間に合います。
   退去通告をしてから、30日後以降で入居日を設定することができるため、
   ほとんどのオーナーは待ってくれます。

  A45日前通告
   新しいアパートが決まってから、退去レターを出すことをお勧めします。
   人気物件や変わったオーナーですと、45日後以降の入居を断られるケースも出てくる日数です。

  B60日前通告
   新しいアパートが決まってから退去レターを提出では、新しいアパートのオーナーが入居日を待てず、
  予約ができないケースがよくあります。

 退去の意思が固い場合、退去レターをアパートが決まる前に出しておくことをお勧めします。
 そうしないと、新しい物件に入居するのに難しいです。
 しかし、必ず新しいアパートに移るよう探さなければならず、退去届けの撤回はできないと思った方が良いです。
 よって、退去と入居の時間的タイミングを十分考える必要があります。


 【よくある質問】
  Q 契約期限が11月30日ですが、引越しをする場合、11月30日までに退去しなければならないのでしょうか?

  A 11月30日前に退去することは出来ませんが、後は、退去通告日数の問題となります。
    NOTICE30日の場合、11月15日に退去レターを出せば、12月15日以降が引越し日となります。

  Q 現在のアパートの契約を更新しました。
    アパートを移動したいのですが契約期限前に退去することは可能でしょうか?

  A オーナー・アパートによって違います。
    必ず確認する必要があります。

  Q 12月6日に退去します。最終月の家賃は日割りになりますか?

  A 必ず確認する必要があります。
    特にインド系オーナー物件、セティワン系列は、日割りではなく、半月締めになるケースが多いからです。
    この場合、6日に退去ですと、15日まで家賃が発生するアパートもたくさんあります。

  〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
   http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm

アパートでも会社設立OK
【メルマガ125号掲載】   2008.11.18

 スクムヴィット ソイ31にあるアパートは住居用ですが会社設立が可能な物件です。

 従来、スクムヴィット地区で住居兼オフィスは不許可でした。

 今回、アパート(ワンオーナー)で正式に会社登記できる物件が見つかりました。


 家賃は 2ベット(約120u) 4万バーツ程度です。
 勿論、電話はダイレクトです。

 問題は、会社設立はOKであっても、ワークパミットが取得可能かどうかです。

 これについても当社にご相談ください。

 (お詫び)具体的に ここでアパート名は表示できません。

「デポジット返却2ヶ月以内」の目標 (その2)
【メルマガ125号掲載】   2008.11.7

 先月号の続きの話です。

 デポ返却のためタイ人とタイ人のぺアでフォローしています。
 退居後1ヶ月を過ぎると、リストを元に個々の点検をしています。
 ワンオーナーは、比較的協力を得やすいですが、問題はコンドミニアムのオーナーです。

 色々な理由を付けて延ばされているケースが多いようです。
 「清算が済んでいない」という理由を云うので、電話局に電話して料金を照会させたりしています。

 ソイ39のヨングスーアパートは8月末までに閉鎖になりましたが、先月末で全員(5人)のデポが返却されました。
 未だ未返却の人もいるとのことですが・・・・。
 先月末で2ヶ月以内に返却できなかった人が4名いましたが、全員されるよう努力します。

 又、退去したお客さんに対し、返却督促状況を、随時報告しますので、ご協力お願いします。

 〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
 http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm

 【メルマガ121号掲載:ハーイ、出て行って下さい - 突然賃借契約破棄 -】
 http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/topics.htm#contract_out

 【メルマガ124号掲載:「デポジット返却2ヶ月以内」の目標】
 http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/topics.htm#deposit_return

「デポジット返却2ヶ月以内」の目標
【メルマガ124号掲載】   2008.10.10

 通常アパートを退居してから、諸経費を清算し2ヶ月以内でデポジットが借主に返却されます。
 しかし、一部のオーナーはそれを守らず延び延びにしています。

 そこで当社の出番となる訳です。

 オーナーの言い分は、電気代・電話代などの清算が済んでいない、ダメージ料が定かでない、など
色々理由を言っているのです。
 オーナーの言う通りにしていると、3〜4ヶ月過ぎても、まだ清算されません。
 最長では6カ月というのもありました。

 そこで、この業務は2ヶ月後が過ぎた時点から社長が直接指揮をして処理をすることになりました。

 当社の目標として、退居後2ヶ月以内に返却を掲げて努力することになりました。

 貸主・借主の皆さん、ご協力をお願いします。

 〔関連記事 5.契約・入居・契約更新・退居〕
 http://www.kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm

電気料の請求書と支払いについて
2008.8.19

  電力公社から直接来る請求書、コンドミニアムに入居しているお客様なら毎月、目にされているはず。コンドミニアムに入居されて間もないお客様から一番問い合わせが多いのが、「一体何の請求書で、何が書かれているのか?」

 そこで請求書について重要なポイントを説明致します。


 

 特に重要なポイントは支払い期限で「05/06/51」の表示の場合、6月5日までにセブンイレブンで支払い可能ですが、それを過ぎると電力公社へ直接支払いに行かなければなりません。万一、2ヶ月を過ぎると切られてしまいます。(注:51はタイの仏暦で2551年の略です)

 なお、支払い場所(電力公社)は以下の場所です。

 【メルマガ113号掲載:電気料金の支払方法】
 http://www.kobayashi.co.th/marumaga_send/mail113/mail113.html#elec


ハーイ、出て行って下さい - 突然賃借契約破棄 -
【メルマガ121号掲載】   2008.7.1


 スクムビットソイ39のパークソーイにあるヨング スー アパートメントは、突然2ヶ月後の8月31日をもって退居するよう各借主に通知しました。

 これは、管理会社であるピムロート株式会社と建物オーナーとの話し合いで、契約完了が決ったことによる通知なのです。

 タイでは、建物オーナーと管理会社との契約が失効すると、店子(たなこ)も連動して契約完了となります。日本では、管理会社と交した契約期間内は有効でしょうが・・・・・。

さあ、住んでいる人は寝耳に水です。 さっそく他のアパート探しをしなければなりません。

 在タイ1〜2年間の人は、ショックが少ないものの、3〜4年在タイしている人は、本帰国時期を間近にひかえて思案にくれている人がいます。と、云うのも新しい所へ移ったら1年以内に本帰国の際デポジットがもどらない、というおそれがあるからです。

  まあ、実績のある不動産屋に相談するのが一番でしょう。


スクムビット地区の住宅事情
【メルマガ120号掲載】   2008.6.13

 タイで「バンコク週報」が発行されていますが、たまたま関心の深い内容がありましたので紹介します。

 この記事によると、日本人駐在員の増加が見込まれ、それに対する供給が伴わず、
書いてはいませんが、家賃の値上げが予想されます。

 また、日本人の住居への好みが詳しく書かれており、内容の80%ぐらいが”当たり”でしょうか。

 ただ欠けているのは、住居は単身、家族の有無もさることながら、日本での地位(ポジション)によって
家賃が決まる、という点に触れていません。

白アリによる被害と自己責任
【メルマガ120号掲載】   2008.6.7

 白アリによる被害、当地でよく聞く話しなので驚いてはいけません。

 白アリ対策といっても、これまた難しいです。
なぜなら、白アリは集団で生活していますので、その部屋だけ駆除しても、駆除しない部屋に移動するからです。よって、建物全体を一斉に駆除して、その建物から追い出す方法で行わない限り不可能です。

 実際にあった話ですが、当社のお客さんが退去時に白アリ被害で2ヶ月のデポを差し引かれました。 理由を聞くと次の通りでした。

 メイドが留守番をしていて、ペストコントロールの人を追い返していたのです。なぜなら、主人から”誰も部屋に入れてはいけない”、と云われていたので。よって、この部屋だけペストコントロールをしないで2年間過ぎました。これにより、白アリが床をダメにしたのです。皆さんも気をつけましょう。

  余談ですが、台所に普通のアリが沢山出たので、フロントに苦情に行った奥さんがいました。
ちがうってばー。台所はきれいにしておけば絶対アリは出てきません。
 この奥さん、台所を汚くしてることを公言しに行ったようなものです。はずかしいー。

【関連記事】
[住宅に関するキーワード] ペストコントロール


再契約の際のDiplomatic Clauseとは
   【メルマガ119号掲載】   2008.5.20

 再契約の際、誰もが心配になる”本帰国の可能性”、心配はいりません。
 再契約後は、決められた退去勧告日数を守れば、急な本帰国や海外転勤の場合、
中途解約でき、デポジットも戻ります。

 これをこの業界(タイ人の間でも)では、「Diplomatic Clause (ディプロマティック クローズ)」と言います。
 (日本語訳は「中途解約条項」)

 サービスアパートだから退去も簡単で、デポジットも簡単に戻るからと、再契約を自分で行い、
上記のDiplomatic Clauseが入っていない契約書にサインしてしまい、
本帰国の際デポジットが戻らないといったケースがありました。

 安易に自分で更新をせず、お世話になった不動産屋に相談していれば、こういった
トラブルはさけられたでしょう。

 契約書が間違っていてDiplomatic Clauseが入っていない例もよくあります。
 サインする前には必ず確認しましょう。
 再契約の際の最重要項目です。

契約更新についての注意
   【メルマガ119号掲載】   2008.5.20

 入居後1年近くになると、契約更新、不更新の手続きをしなければなりません。

 当社ホームページでこの「契約更新」についての項目がなかったので新設しました。

 「契約・入居・契約更新・退居」
 http://kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm 

 更新の際、重要なのは、途中解約項目「ディプロマティク クローズ」を挿入してもらうことです。
 この項目がないばかりに、デポジットの返却が不可になるケースが出ています。

要注意の部屋
   【メルマガ119号掲載】   2008.5.20

 Baan Suanpech (バーン スアンペッチ)

 【要注意の部屋 その1】
 21B1の部屋のオーナーは台湾人で、タイ語はできない、とのこと。
 よって代理人を通しての交渉となりますが、このオーナーは不動産業界に於けるビジネス商習慣を無視しています。

 具体的には、2年目の契約更新の際、中途解約条項(本帰国の場合、1ヶ月前のNOTICEでデポ返却)の
 挿入を拒むこと、契約満了に伴う際の不動産屋の立会い拒否など。
 このようなオーナーに限って多額なダメージ料を請求するとか。
 皆さん、気をつけましょう。

 個々のオーナーについてコメントすることは、不動産屋の立場として踏み外しているのかもしれませんが、
 あえて、その反対意見をおさえて、書きました。
 決して、オーナーに対して悪意がある訳ではありません。ビジネス商習慣に従ってほしい切ない希望のあらわれと
 理解してほしい。

 【要注意の部屋 その2】
 14B1の部屋。
 退去する際、多額のダメージ料を請求します(されました)。
 少しのダメージにもかかわらず、1ヶ月分のダメージ料を支払わさせられました。
 態度が良くないのは、話し合いに応じないことです。
 その1の場合は商習慣に従わないケースですが、このケースはなんと云おうか、非常識と云おうか、ガメツイと云おうか・・・?
 (オーナーさんへ、悪く書いてごめんなさい)

新築物件(工事中)の紹介
   【メルマガ119号掲載】   2008.5.20

 スクムビット ソイ39を入り中間を左に曲がると、Nida Mansionがありますが、その手前で工事中(1階 建築中)。 
 広い敷地(約4ライ)に建つこの物件、有名になること間違いなしです。

 物件概要は次の通りです。

  名称 『39 BOULEWARD (39 ブルーワバード)』
          TOWER T:40階建て (1〜2ベット) サービスアパート
          TOWER U:41階建て (3〜4ベット、PENT HOUSE) アパート

 このオーナーはP.S.I. Tower のオーナーと同じです。

 竣工され入居可能であろう今から3年後では、「駐在してないってば」と言う声が聞こえます。
 じゃー、「再赴任の時にどうぞ」とまぜかえしてしまった。


UBCからTrue Visionsへ
   【メルマガ119号掲載】   2008.5.20

 日本のNHKを見る場合、従来UBC(United Broadcasting Corp)社と契約し、別除オプション契約しなければなりません。 このUBC社は約1年前から現在のTrue Visionsに名称変更になりました。

 当社のホームページは"UBC"を使用してきましたが、新任の人からUBCの意味を質問されるようになりました。 よって、今後は"True Visions(旧、UBC)"の表現に変更していきます。

 参考Web http://www.hellobangkokthai.com/78ubc.html


車がない、盗難だ!
   【メルマガ119号掲載】   2008.5.20

 
  スクムビット ソイ49にあるコンドミニアムで駐在員(当社のお客さん)の車が盗難に遭いました。

 朝、アパートの部屋から出て駐車場に行くと、ドライバーが「車がない」という。 事実はこうでした。

 このコンドミニアムは、ドライバーが夜、車を勝手に使用しないように、鍵をガードマンに預けさせて帰宅させている、とのこと。当日のガードマンは二人とも、事件後行方不明になっており、その二人が容疑者であることはまちがいないでしょう。たまたま、この車はレンタカー会社からの車なので、会社にとって被害はありませんでしたが、迷惑な話です。

ガードマンというガードすべき人が盗難をする。
驚かないでネ。
ここはタイです。


直接契約して大損する
   【メルマガ118号掲載】   2008.4.9

 アパートマンション契約は通常1年になっています。
 当社は、契約満期2-3ヶ月前に、再契約の有無をお客さんに知らせています。

 ここで、再契約について業者を通した場合と、通さないで直接行った場合のメリット、デメリットについて書いてみましょう。

  1.業者を通した場合、日本へ帰国する場合のNOTICEを30日前になるようオーナーにお願いしています。
    場合によっては再契約であってもNOTICEが60日前と書かれてあり、帰国に際し問題が生じます。
  2.直接再契約を行った場合、リクエストを聞いてくれる率がダウンする場合があります。
    又、そのリクエストもなかなか実行してくれない場合もあります。
  3.業者を通してのデメリットは一切ありません。

 最近の例ですが、サービスアパートで、直接再契約を行ったお客さんが、いざ帰国になりデポジット返却を求めたところ
「不可」と云われました。

 契約書の中味を見ると「再契約であってもその日から6ヶ月住まない限りデポジットは返却しない」
と書かれていました。
 具体的にはデポジット2ヶ月分12万バーツの損です。

 残念ですが仕方のないことです。
 万一、当社を通して行った場合、このケースの場合、当社は全額補償したでしょうが・・・。

 なお、当社は、再契約の場合、短期間契約であっても全額デポジットが返却されるよう契約書の変更をオーナーに求めています。

日本人はなぜスクムビットに住むのか
   【メルマガ118号掲載】   2008.4.1
関連ページ:[日本人の住居]
 タイの友人から 
 「日本人はなぜスクムビットに住むのか。サトーン(イミグレーションのある地域)だって高級住宅が沢山あるのに。」
とよく云われます。

 駐在員の皆様には当然のことでしょうが、ここで私なりに考えてみました。

  1.日本人が住むのに適した住居が存在すること。
  2.日本人が利用する施設(日本食、買い物-フジスーパー、病院、クラブ、本屋、稽古・習い事場所)
    が多く存在するからしょう。
  3.日本人学校へ通学しやすい場所だから。
  4.日本人が多く住んでいるから。つまり、かたまって住んでいる時、緊急の際集まりやすい。
    例)車1台で、ピックアップして相乗りで通勤できる、等。

 日本人がこの地区に住んでいても自分がハイソとは思わないでしょうが、タイ人はその反対です。

 エンポリに買い物に行くタイ人がいたら、その人はハイソ、間違いありません。
 スクムビットに住んでいると云えば、金持ちの人を想像するのです。

 今後、この地区は超高層住居ビルが立ち並ぶ外国人(メインは日本人)居住地区になること間違いありません。

失敗から学ぶ―人気物件をとりにがす
【メルマガ117号掲載】   2008.3.20
関連ページ:[日本人の住居]

  お客さんが気に入って予約しようとした物件が、他社にとられてしまいました。
非常に残念です。もっと残念なのは借りる側のお客さんです。

 なぜ、予約ができなかったか反省し、今後の教訓にすべく、考えてみました。

  まず、気に入った物件が出てきたので、借りる意志を表明して、リクエストを出してしまったこと、これが最大のミスでした。

 人気物件に対して、リクエストを借りる条件にしてしまうと、オーナーは本当に借りる気があるのか疑いを持ち始めます。よって、何はともあれ、デポを受取ってもらうことを優先にし、リクエストは次に回すことをお勧めします。

 今回の失敗の教訓は、気に入った物件があったら、何がなんでも予約金を支払うこと。
これが一番大切なのです。


部屋を決める決定要因は?
【メルマガ116号掲載】   2008.2.20

 今月は(2月)は1年のうちで住居を探す人が一番多いです。そこで、部屋を決める決定的要因は何か、について業者側からアドバイスしましょう。

ケース:予算55,000バーツで奥さんと子供6ヶ月の家族構成の場合

 まずはロケーションで、便利な所を希望します。
BTS駅から歩いて行ける距離であっても、基本的に移動は乗り物を利用しますので、決定的な要因とは云えないでしょう。予算は55,000バーツ以内で固定します。

 問題は部屋の広さです。
55,000バーツで3ベットルームはほとんどないので、2ベットルームを選ぶことになります。そうすると最低100uは欲しいものです。2ベットルームで80〜90uでは、日本の基準では広いですが、タイでは狭いです。第一、収納庫が少ないため、整理整頓が出来ないです。 よって、広さは120〜150uは欲しいものです。

 さらに決める際、迷う要因としては内装があります。
白壁内装でシンプルな作りから、西洋人が好むような白黒をベースにした内装までバリエーションがあり悩むところです。この内装の好みまではセールスマンとして踏み込めず、お客さんが判断してください、となります。

 当社のホームページに、各アパートごとに写真がありますので、日本に居る奥さんと十分話し合ってください、という月並みのアドバイスで。 ジャン ジャン・・・・。


Baan Jamjureeのクリスマス
【メルマガ115号掲載】   2008. 1 .21

 年の瀬が近づくと、私どもエージェント(不動産屋)に、お礼もかねてパーティー(忘年会)によく誘われることがあります。今回は、皆様の一番興味のある、Baan Jamjureeの、クリスマス報告をいたします。

 私どもはよく、サービスアパートのパーティーには、誘われますが、サービスアパートとアパートの違いは、前者がエージェント中心で、後者は住人が中心であることです。アパート主催のパーティーは、お子様向けのイベントが、盛りだくさんで、スタッフの手作り感もあり、非常にアットホームです。

そんなアットホームさが通じればと、今回 Baan Jamjuree を掲載させていただきました。
今、最も人気がある「Baan Jamjuree」をどうぞ。
(下の写真をクリックすると、拡大表示されます)

 Baan Jamjuree
 http://www.kobayashi.co.th/sukhumvit/apartment/sk1351A.htm

ダメージ料 75,000バーツ
【メルマガ114号掲載】   2007.12.21

  リッチモンドパレス(ソイ43)コンドミニアムで、1年間住んで退去したら 75,000バーツのダメージ料を請求されました。(家賃は50,000バーツ)

 理由としては、リビングのパケー(フローリング)にキズを付けたからとのこと。オーナーの言い分としては、わずか1年で、再度床のニスを塗り直さなければ 貸せないからとのこと。

 問題は、入居時そのキズがあったかどうかです。
いずれにしても不動産屋を通さず直接契約を行うと、このようなリスクも生じる 恐れがあるでしょう。



退去手続きの流れについて    (退居
【メルマガ114号掲載】   2007.12.21

 早いもので、今年度も引越しシーズン到来となりました。タイに赴任になり、御入居の申し込みも多時期ですが、本帰国のお客様も非常に多い時期です。 そこで、急に帰国命令が出た後、入居しているアパートやコンドミニアムのオーナーへ 退去通告の簡単な流れをご説明します。

@ 会社から帰国命令が出る

A 仲介した不動産業者に連絡をします。

B 退去レターを作成(英文)
弊社のお客様には、退去レターの見本をメールかFAXでお送りします。

具体的な退去予定日が決まっていない場合、だいたいの日にちを入れておきます。
例)Date of vacating : About Middle of Mar

C 作成した退去レターを不動産業者に送ります。
弊社では、送られてきた内容を確認し、オーナーに送ります。

D 退去レター原本にサイン後、アパートやコンドミニアムのオフィスに提出します。
退去日が確定していない方は、確定後、退去日を入れてから提出して下さい。

ここまでが、退去通告の簡単な流れになりますが、ポイントとして
※ 詳しい退去予定日が確定していない場合でも、帰国が決まったら、すぐに不動産業者に連絡しましょう。
※ アパートやコンドミニアムのオーナーへ口頭で退去通告するのは避けましょう。

必ず、文書で通告しましょう。



コンドミニアム VS アパートメント VS サービスアパートメント
【メルマガ114号掲載】   2007.12.21

  今まで知っているようで、知らなかった、コンドミニアム、アパートメント、サービス・アパートメントの、
  それぞれのメリット・デメリットを、一覧にしてみました。                           (M.S.)

 
メリット
デメリット
コンドミニアム

● 各部屋のオーナーが違うのでそれぞれ
  内装が異なり、自分の好みで選べる
● 電気代の請求書(Invoice)が直接来る。
  この場合1ユニット約3.5 Bと安い。

○ オーナーの性格によるが、メンテナンスが
  基本的に遅い。
○ 会社契約が出来るところが殆ど無い。
アパートメント
● メンテナンスが早い。
● 大抵の場合、会社契約が出来る。
○ 電気代が高い。(例:1ユニット5〜6 B程度)
○ 電化製品の新品購入をなかなかしてくれない。
サービス・
アパートメント

● メイドサービスがある。
● 会社契約が出来る。
● ホテルの様なサービスが受けられる。
  しかもキッチンが有る(食器付)。

○ 家賃の割に部屋が狭い。
○ 洗濯機のある所が少ない。


コンドミニアムに入居する際の心得
【メルマガ113号掲載】   2007.11.20

 在タイ日本人の間では、あまり知られておりませんが、タイでは、借り手より貸し手の方が、断然強い立場にあります。これは、不動産会社を通す、通さないの問題ではなく、タイの一般的な慣習です。

 弊社仲介で、過去に問題のあったオーナーに関しては、オーナーブラックリストに入れ、新しいお客様に紹介しない様なシステムをとっておりますが、新しいオーナーの場合は、十分に把握できていないのが現状です。

そこで、下記のように心得としてまとめました。

1.オーナーに対し腹を立てる行為や暴言をはかない。
   −その後の生活、デポジットにまで、支障をきたします。
     たとえ言葉が堪能でも、交渉事は自分でせず、不動産会社に頼みましょう。

2.入居当初からあるキズや汚れは、入居後なるべく早い時期に不動産会社に伝えておく。
   −その時、写真を撮っておくことが重要。

3.入居後の修繕費用負担について明確にしておく。

4.退去時の退去通告(NOTICE)は必ず守る。
   −事前に契約書に書かれている退去通告日数を確認しておく。

5.入居立ち合いの際に電気メーター、水道メーターの確認をする。

 アパートと違い、オーナーの感情に左右されやすい傾向のあるコンドミニアム。何かトラブルがあった場合、冷静に対応した方が、懸命のようです。

 関連記事→「契約・入居・契約更新・退居