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賃貸契約の基本 トピックス 一覧
1.
NOTICE(退去通告日数)について
2.
再契約の際のDiplomatic Clauseとは
3.
契約更新についての注意
4.
再契約時のお客さんのリクエスト
5.
退去手続きの流れについて
番外編
1
直接契約して大損する
2
再契約後、60日前しか日本帰国ノーティスは認めない

NOTICE(退去通告日数)について
【メルマガ126号掲載】 2008.12.15

 アパート・コンドを移動されるお客様の場合、現在住んでいるアパートの退去通告日数は、重要確認事項です。退去日数を守らない場合、デポジットに支障があるからです。契約が切れた後でも、前契約のNOTICEが生きていますので、絶対に守らなければなりません。

 【退去通告日数について】
退去通告日数は、下記、3パターンで大体のアパート・コンドが当てはまります。

①30日前通告
 この場合、新しいアパートが決まってから、退去レターを出して十分間に合います。退去通告をしてから、30日後以降で入居日を設定することができるため、ほとんどのオーナーは待ってくれます。

②45日前通告
 新しいアパートが決まってから、退去レターを出すことをお勧めします。人気物件や変わったオーナーですと、45日後以降の入居を断られるケースも出てくる日数です。

③60日前通告
 新しいアパートが決まってから退去レターを提出では、新しいアパートのオーナーが入居日を待てず、予約ができないケースがよくあります。退去の意志が固い場合、退去レターをアパートが決まる前に出しておくことをお勧めします。そうしないと、新しい物件に入居するのに難しいです。
 しかし、必ず新しいアパートに移るよう探さなければならず、退去届けの撤回はできないと思った方が良いです。よって、退去と入居の時間的タイミングを十分考える必要があります。

 【よくある質問】
Q.契約期限が11月30日ですが、引越しをする場合、11月30日までに
  退去しなければならないのでしょうか

A. 11月30日前に退去することは出来ませんが、後は、退去通告日数の問題となります。
  NOTICE30日の場合、11月15日に退去レターを出せば、12月15日以降が引越し日となります。

Q 現在のアパートの契約を更新しました。
  アパートを移動したいのですが、契約期限前に退去することは可能でしょうか?

A オーナー・アパートによって違います。
  必ず確認する必要があります。

Q 12月6日に退去します。最終月の家賃は日割りになりますか?
A 必ず確認する必要があります。特にインド系オーナー物件、セティワン系列は日割りではなく、
  半月締めになるケースが多いからです。この場合、6日に退去ですと、15日まで家賃が発生する
  アパートもたくさんあります。

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再契約の際のDiplomatic Clauseとは
 【メルマガ119号掲載】 2008.5.20

 再契約の際、誰もが心配になる”本帰国の可能性”、心配はいりません。再契約後は、決められた退去勧告日数を守れば、急な本帰国や海外転勤の場合、中途解約でき、デポジットも戻ります。

 これをこの業界(タイ人の間でも)では、「Diplomatic Clause (ディプロマティック クローズ)」と言います。
 (日本語訳は「中途解約条項」)

 サービスアパートだから退去も簡単で、デポジットも簡単に戻るからと、再契約を自分で行い、上記のDiplomatic Clauseが入っていない契約書にサインしてしまい、本帰国の際デポジットが戻らないといったケースがありました。安易に自分で更新をせず、お世話になった不動産屋に相談していれば、こういった
トラブルはさけられたでしょう。

 契約書が間違っていてDiplomatic Clauseが入っていない例もよくあります。サインする前には必ず確認しましょう。再契約の際の最重要項目です。

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契約更新についての注意
 【メルマガ119号掲載】 2008.5.20

 入居後1年近くになると、契約更新、不更新の手続きをしなければなりません。
当社ホームページでこの「契約更新」についての項目がなかったので新設しました。

「契約・入居・契約更新・退居」
http://kobayashi.co.th/jutaku-joho/05.htm

 更新の際、重要なのは、途中解約項目「ディプロマティク クローズ」を挿入してもらうことです。
この項目がないばかりに、デポジットの返却が不可になるケースが出ています。

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再契約時のお客さんのリクエスト
 【メルマガ150号掲載】 2010.12.15
 当社のサービスで、2年目 or 3年目の再契約時に、お客さんからのリクエストをオーナーに伝えています。

 リクエストの内容と、それに対するオーナーからの回答は次の通りです。 なお、この内容は担当者の経験に基づき書きましたので、あくまでもアバウトです。額面通り理解してもらっては困ります。一応の傾向ということで、実際はケースにより異なりますので念のため。

 当社は借手と貸主の間に入って、双方がハッピーになるよう勤めています。
再契約時のリクエスト
1.清掃する
  (1)カーテン (2)エアコン (3)ソファー (4)洗濯機の掃除
2.家賃の値下げ
3.諸経費の家賃への組み入れ
4.TVを液晶テレビにして欲しい

リクエストに対する回答
1.クリーニングは殆どO.Kしてくれる
2.通常できないと回答してくるが、コンドミニアムについては、ネゴが可能のよう。
3.諸経費の家賃の組み入れの方が、家賃の値下げより容易。
4.液晶テレビへの交換はオーナーによりけりです。特に、ワンオーナーは部屋数が多いので
  難しいですが、一方コンドミニアムは少し聞いてくれます。

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当社がオーナーに代ってリクエスト受付を行う



退去手続きの流れについて (退居
【メルマガ114号掲載】   2007.12.21

 早いもので、今年度も引越しシーズン到来となりました。
タイに赴任になり、御入居の申し込みも多時期ですが、本帰国のお客様も非常に多い時期です。 そこで、急に帰国命令が出た後、入居しているアパートやコンドミニアムのオーナーへ 退去通告の簡単な流れをご説明します。

① 会社から帰国命令が出る。

② 仲介した不動産業者に連絡をする。

退去レターを作成する(英文)
弊社のお客様には、退去レターの見本をメールかFAXでお送りします。具体的な退去予定日が決まっていない場合、大体の日にちを入れておきます。例)Date of vacating : About Middle of March

④ 作成した退去レターを、不動産業者に送る。
弊社では、送られてきた内容を確認し、オーナーに送ります。

⑤ 退去レター原本にサイン後、アパートやコンドミニアムのオフィスに提出する。
退去日が確定していない方は、確定後、退去日を入れてから提出して下さい。

 ここまでが、退去通告の簡単な流れになりますが、ポイントとして
※詳しい退去予定日が確定していない場合でも、帰国が決まったら、すぐに不動産業者に連絡しましょう。
※アパートやコンドミニアムのオーナーへ口頭で退去通告するのは避けましょう。
  必ず、文書で通告しましょう。

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直接契約して大損する
【メルマガ143号掲載】 2010.5.10

 アパートマンション契約は通常1年になっています。
当社は、契約満期2-3ヶ月前に、再契約の有無をお客さんに知らせています。ここで、再契約について業者を通した場合と、通さないで直接行った場合のメリット、デメリットについて書いてみましょう。

1.業者を通した場合、日本へ帰国する場合のNOTICEを30日前になるようオーナーにお願いしています。場合によっては再契約であってもNOTICEが60日前と書かれてあり、帰国に際し問題が生じます。

2.直接再契約を行った場合、リクエストを聞いてくれる率がダウンする場合があります。又、そのリクエストもなかなか実行してくれない場合もあります。

3..業者を通してのデメリットは一切ありません。

 最近の例ですが、サービスアパートで直接再契約を行ったお客さんが、いざ帰国になりデポジット返却を求めたところ「不可」と云われました。契約書の中味を見ると「再契約であってもその日から6ヶ月住まない限りデポジットは返却しない」と書かれていました。デポジット2ヶ月分12万バーツの損です。

 残念ですが仕方のないことです。万一、当社を通して行った場合、このケースの場合、当社は全額補償したでしょうが・・・。なお、当社は、再契約の場合、短期間契約であっても全額デポジットが返却されるよう契約書の変更をオーナーに求めています。

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再契約後、60日前しか日本帰国ノーティスは認めない
【メルマガ137号掲載】 2009.11.19

 稀なケースですが、1年後の再契約に於いて60日前ノーティスを要求されるオーナーがいます。駐在員は自ら帰国を決める訳ではなく、全員が会社命令によるのです。それに対して、60日前にノーチティスを要求しているのです。現実には、60日前にノーチィスは、大変無理なことです。

 このようなオーナーに対しては、お客さんに代わり当社が事情を説明して、30日前にするようにお願いします。最悪の場合、45日前に落ち着いたケースもあります。ビジネス習慣を知らないこのような理不尽のオーナーに対して説明してあげる、これも当社の任務なのです。

 以下、再契約についてのおさらい。
初年度の契約については、中途解約は殆ど認められていません。2年目の契約で、再契約時に日本帰国の場合、30日前のノーティスで契約解除が認められています。当社は以上のようなトラブルが生じないよう、事前に契約書のチェックをお客さんに代わり行っており、バンコク駐在の最後まで、住居についてフォローしています。

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