8.不動産購入について
“小林褐f示板” 過去の質問&回答「不動産購入」へ 


外国人コンドミニアムの所有権について
 
2011.1.19
2014.7.10修正

 外国人のコンドミニアムの所有権移転についてバンコクの土地局に行って調査してきました。次の通り、報告します。

1.所有権移転条件(タイ人から日本人)
・外国人がコンドミニアムの所有権にあたって以下の条件があります。
・外国からタイの銀行口座に送金すること。
・送金額は売買価格以上であること。
・外国人のパスポートが切れていないこと。
・所有したいコンドミニアムの外国人所有者の割合が49%以下であること。

2.所有権移転で必要な書類
外国人
・パスポート原本(写真ページ及び最終入国スタンプページのコピー)
・銀行発行の送金証明書
・委任状(代理人が行う場合)
タイ人
・IDカードコピー(配偶者がいる場合は配偶者のも必要)
・タビアンバーンコピー(配偶者がいる場合は配偶者のも必要)
・配偶者がいて、当日土地局に出頭しない場合、その配偶者の委任状
・委任状(代理人が行う場合)
・無負債証明書(コンドミニアム発行)
・外国人住居者割合証(コンドミニアム発行)

3.移転手続き
両者土地局に出頭し、売買契約書を記入して提出する。担当官の前で支払いをする。(名義移転のみの場合は、担当官の前で、現金で支払済みと答え、書類を作成してもらう。)

4.移転手数料
・移転手数料 価格の2%
・所得税税務省の規則参照
・税金(特別事業)価格の3.3%

【関連記事】
・ビジネス・生活情報 6-8 不動産購入について

 
小林則子


土地の権利証について
 
2009.3.5

 タイでは土地の権利証として、チャノートと、ノーソー3の2種類があります。 チャノートは、いわゆる土地の権利証のことで一般的です。

ノーソー3は、政府が国民に発行している土地賃貸証のことで、10〜30年の期間があります。ただし、その土地は農業、農園のために限られており、かつ他人に譲渡してはいけないという条件が付いています。(建築物も不可)

このノーソー3は証の発行者によって、3コー(郡役所)と3コオー(土地局)の2種類に分かれています。現在問題になっているのは、プーケット地域の山林で無許可建築されているホテルやリゾートです。

この土地は元々ノーソー3の土地なので、譲渡不可で建築物も不可なのです。
政府はこのホテルやリゾートを営業不許可にして、土地を政府に返却するように求めているのです。この計画、建築に高級役人が関与していること、地方の国会議員も絡んでいることなどから、国民の関心事となっています。

さらに東北地方ではノーソー3の賃貸証自体がニセ物であるとして、政府はこの地区に住んでいる人に対し、追い出す方針を立てています。 そのため、国民はニセ物賃貸証をつかまされたとして、抗議行動に入っています。

   


2004.2.12
(1)土地付き不動産


  当地では、外国企業及び外国人は土地を購入できない。問題は、タイの資本が51%以上、外国資本が49%以下という会社の場合だ。この場合会社はタイの企業と いうことになる。

 従来は、タイ資本51%、外国資本49%で土地を購入することが出来たが、1988年4月以降、政府の行政指導により外国資本が40%を超す会社の場合、土地の所有が出来なくなった。外国資本 39%の場合は、当局の審査次第で所有は可能。外国人の資本が38%以下の場合、今のところ無審査、無条件で登記でき所有できる。

 よって、タイで土地を所有しようとするなら、外国資本が38%以下、株主がダミーでなく資本の裏付けがあること、土地購入の目的が説明できること、等の条件をクリアしなくてはならない。

 ただし、BOIから奨励特典を取得した企業は一定条件下で土地の所有が認められている。外国人個人の場合は、土地は購入できない。どうしても買いたければタイ人名義となる。当然、それに伴うリスクは考えなくてはならない。

 
(2)コンドミニアム
 

 現在、コンドミニアムに関しては、外国人所有の合計がコンドミニアムの総面積の40%以内に限り、外国人が購入し登記できるようになっている。購入の際には日本からの送金証明が必要だ。現金で持ってきてしまってから気づいて、もう一度送り直すことにならないよう注意願いたい。

 なお、日本人がタイに来てコンドミニアムを購入した場合、様々な問題があることは指摘しておきたい。資産のリスク、物件の管理、利益の送金や為替リスクなど、専門的知識なしでは乗り越えることが難しい問題が山積だ。当地で不動産関係の詐欺にあった人はいくらでもいる。具体的には・・

@手付けを支払ったが所有者に届いていなかった。
A相場の倍で買わされた。
B担保付き物件を買わされた。
 等が挙げられる。

 不動産を購入したい 場合、くれぐれも信頼できる人に依頼することが大切だ。当社としては、まずタイに来て、賃貸で生活をしてみてから物件を探すことを勧める。

 
(3)契約・登記にかかわるマニュアル
   
1.
予約

 通常、買値の約10%で合意し、予約金を設定する必要がある。売り買い契約又は、仮契約を予約日から数えて30日以内に行うことを合意する。

 ※予約に必要な書類(買手側)
 1.パスポート
 2.予約金

 
2.
売り買い契約及び、仮契約を行う

 契約日、分割払い又は、一括払いかを合意する。所有権譲渡は、通常15日以内か合意かによってだが、契約日又は、分割終了日から数えて30日以内に譲渡する。

 ※契約日に必要な書類
 1.パスポート (買手)
 2.住居登録  (外国人の場合は必要なし)
 3.売り買い契約書又は、仮契約書(売手側用意)

   
3.
送金

 日本国内から銀行から日本円又は、US$でタイ国内の自分口座に送付し、受け取り銀行から送金証明書(トー・トー3)を発行してもらう。

 ※注意
 @送金前にバーツ送金すると、外資の送金と看做されないので注意。
 A送金時に振込み欄の送金目的に必ず「不動産購入のため」と明記する。
 B送金人と購入者名義人が必ず同一であること。
 C送金金額は、売買金額を多少上回ること。

   
4.
売買・登記

 金額支払い終えてから、約15日又は、合意によってだが、30日は超えず に、所有権の譲渡を土地局で行う必要がある。国の手数料は、買値の0.02%で計算されている。

 ※譲渡に必要な書類(買手)
 1.パスポート
 2.住居登録 (外国人の場合は必要なし)
 3.売買契約書
 4.送金証明書(トー・トー3)
 5.残りの残金

   
5.
その他

(1)買主は自ら土地局へ行かなければならない。
(2)送金について、売主の口座へ送金することは、登記前なので危険である。

 


掲示板より

Q 不動産購入 (内装)       2004.3/18

 バンコクでコンドミニアムを買う予定です。広告やインターネットで紹介されている物件の写真には 家具や電化製品などが揃っていますが、タイのコンドミニアムの価格には家具や電化製品などを含んだ価格なんですか?

A お答えします

 コンドミニアムの購入の際は、その内容を しっかり確認してから判断しましょう。つまり、新築のコンドミニアムの場合、床 も壁もない空間を購入すると思った方が良い でしょう。(例外もあり)既存のコンドミニアムの場合、現状のまま の状況で売買します。家具や電化製品は、 オプションなので別料金 となります。要は、話し合い、ということになります。

Q 不動産売却時の税金        2004.3/16

 タイにおいてコンドミニアムを購入してから5年以内に売却すると売却時に多額の税金を支払わないとならないと言う話を聞いたのですが実際にそういった事(タイの法律で)はあるのでしょうか?

A お答えします
 
 タイの不動産取得に伴う税については所有期間 に関係なく、取引額の2%の税譲渡税)がかかるのみです。

Q ツーリストビザでも購入できますか?   2004.3/5

 私は、コンドの購入を検討しているのですが、ツーリストビザの者が購入することは可能なのでしょうか? 

A お答えします
 
 コンドミニアムの購入については、本人のビザの カテゴリーは問いません。よって、ノービザでも 購入できます。

Q ローンでコンドを購入したいのですが   2004.2/15

 仕事で毎月往復しており、その都度1週間ほどホテル暮らしに なりますが、それならば、ある程度の頭金を入れて、そのホテル代の分を毎月ローンにして、マンション または、コンドを個人名義で購入しようと考えております。その場合、毎月、日本から送金する必要があるようですが、他の書類等で何か必要になりますか? 又、ギャランティー?といった言葉を聴いたことがありますが、如何な物でしょうか?

A お答えします
 
 
「ホテル代を 毎月のローン・・・」は不可能です。コンドを購入する際、金額を日本から送金しなければなりません。
ギャランティとは、保証という意味です。

Q 質問

  すみません。質問の仕方が間違っていたようです、日本からの送金をする事はわかっております。
実際に購入するとなるとどの様な手続きと、書類が必要でしょうか? 全額一括での支払いでないと不可能と言うことでしょうか、日本在住の日本人ではローンは組めないという事でしょうか。オーナーによっても違うと言うことでしょうか。

A お答えします 

 コンドミニアムの購入手続きについては、当社の ホームページの「契約・登記にかかわるマニュアル」 を参照下さい。もちろん、外国人はローンを組めません。

Q 不動産購入 (チェンマイ)     2003.11/24

 チェンマイの駅前で コンドミニアムを友人が所有しており 購入を考えています。
購入後は日本人に貸そうと思っていますが チェンマイでの日本人在住は これから将来的には増えると思いますか? 
 物価はBKKより安いという事で知り合いの年金ビザで友人が住んでおり日本とチェンマイを行ったり来たりしています。

A お答えします


 チェンマイは気候の良い所ですので、 バンコクに住んでいる人でも住みたい と思っている人が多いです。チェンマイ 在住の日本人は約2,000名と云われており、今後とも増加する傾向ですので、お勧め します。

Q コンドミニアム購入    2003.11/18

 600万バーツほどでコンドミニアムを探しています。将来的には自住しようと思っているのですが 5年.10年は賃貸にだして資産を少しでも増やせればと思っております。ただ借り手がいなければこの計算も狂ってまいります。

A お答えします

 タイでの不動産投資は、長期的に投資として 考えるなら、安全で確実です。一番大切なのは、 借り手が付く物件を選ぶことです。その為には、自分で物件選定の判断を行うのではなく専門家 の意見を聞くことです。

Q 改築について    2003.10/20

 いつかチェンマイに一軒屋を買って住む予定ですが、 建築会社に頼んでヨーロッパ風のバスルームに改造する事は可能なんでしょうか? (ホットシャワーと水洗便所、バスタブ付き) やはり、タイの下水道事情によって不可能なんでしょうか?

A お答えします

 一軒屋を買って住む場合、購入時、内装についての特別契約 を交わしておけば施工の際ホットシャワー、 バスタブ付が設置 可能です。なお、タイの家庭はすべて水洗便所です。タイでは 下水道は不用なので存在しません。

Q 質問


 水洗便所というのは、タイ式水洗便所ではなく、 洋式水洗便所(ウォシュレット取り付け可能な)という意味でした、すみません。 洋式水洗便所も特別契約を交わせば可能ですか? それと、私が買うのは既に建っている新築なんですが、 その新築のバスルームを一度取り壊して前述のように洋風に改築するというのは可能なんでしょうか? あと、できれば改築に掛かる費用の相場も教えて下さい。

A お答えします

 バンコクでは、田舎と違ってウォシュレット取付可能な 洋式水洗便所になっています。(90%)残りの10%は安い住居なためコストダウンしたからでしょう。もちろん、タイ式便所から西洋式便所へ変えることは可能です。 費用は2〜3万バーツ程度でしょう。

Q コンド購入に関して     2003.8/21

 約4年ほどタイに仕事でいる予定です。現在3.5万バーツほど家賃(補助なし)を払っていますので、コンド購入を考え始めました。気に入った物件は115m2でサナームパオからバイクで5分ほどのところです。購入価格は40,000バーツ/m2といわれました。この物件は賃貸で探してもらったところのオーナーに直接聞いたら、売ることも考えているといわれたものです。コンド購入のときの注意点および将来の問題点などお聞かせください。

A お答えします

 不動産の購入は、日本でも同じように高価な買い物なので十分 気をつけなければなりません。まして、タイ国での取引きになると、習慣やタイ語での契約書 という、日本人に分からないことが多いです。そこで、これら一連の手続きについて信用できる業者(法律事務所など) に依頼することをお勧めします。将来の問題点としては特にありません。 強いて云うなら相続の問題でしょうか?

Q 外国人と結婚したタイ人女性の不動産所有   2003.5/9

 外国人と結婚したタイ人女性は、土地法に基づき不動産を所有することは できません。とありましたが、すでに不動産を所有している女性が外国人と結婚した場合、所有権は どのような扱いになりますでしょうか?

A お答えします  

 すでに不動産を所有している女性が外国人と結婚しても、その所有権は変わりません。つまり従来どおり所有することができます。
 
 ○追加 (注:2006年8月現在、外国人と結婚したタイ人女性は、不動産を所有することは可能です)

Q どのように探せばよいのでしょうか?        2003.5/3

 今、一軒家か土地を購入しようと思っていますが、どのように探せばよいのでしょうか? ちなみに私の主人はタイ人です。

A お答えします

 まず、予算をたてます。つまり購入資金をいくらにするかです。 次にエリア(場所)を決めます。予算とエリアが決まれば、具体的物件探しとなります。タイでは不動産仲介専門会社が少ないので、 新聞や不動産紹介専門誌に頼ることになります。最終的には現地へ行って探すことになります。

From ももさん

 ご主人がタイ人であれば、地元情報をご存知でしょうからそれを利用するのが一番です。あとはバンコクバンクなどが担保にとった家のセールを良くやっています。シーロムの同行本店に行けば担当者がいて親切に教えてくれます(含む銀行ローン)。ご主人がタイ人という情報入手上、有利な立場にあることを活用ください。

Q 共有名義での購入は可能でしょうか?   2003.4/24

 タイ人友人との土地建物の共同購入を考えているのですが、共有名義での購入は可能でしょうか? あるいは、会社を設立し会社所有について、出資比率に応じて所有比率を決める事は出来るでしょうか?

A お答えします

 共有名義 での購入は、不可能です。(外国人は土地を所有できません。)しかし、会社を設立し、会社所有名義にすれば可能です。

Q 不動産購入の送金について           2003.4/12

 不動産購入のための日本からの送金について、外貨のまま送金しないといけないという事ですが、 東京三菱銀行でもできるのでしょうか、それともバンコク銀行からの送金でないといけないのでしょうか。

A お答えします

外貨の送金について、日本のどの銀行ででも可能です。不動産購入の為とはっきり目的を書き、円送金と申告して下さい。バーツ送金をすると、外貨送金と認められません。

Q 土地のリース         2003.3/11

 王様の土地のリージェントホテル近辺のマンションを購入したいのですが 30年という賃貸契約が あると聞きました。その期間が終了したら 所有の権利が無くなり契約更新にはまたお金がかかるのですか?  金持ちのタイ友人がマンションを持っておりますが更新は出来ると話してますが 本当でしょうか?  

A お答えします

 リース契約ですので、30年間が過ぎると所有者の権利はなくなります。 契約更新は新規と同様の扱いとなります。更新は相手のある契約ですので、不可、又は可です。

Q マンション購入資金    2002.09

 (タイで日本人名義のでマンション購入に際して) 日本から資金を持ち込むのに問題ありますか?
どんな許可が必要ですか? 将来売却して資金を日本に送金するに時問題ありませんか? どんな許可が必要ですか?

A お答えします

 マンション購入に際し、日本から資金を持ち込むのは 問題はなく、銀行送金とし、その目的をマンション購入 と書くことが重要です。売却して、日本に送金する場合、外国税法第40条の 個人所得に該当せず、課税対象外ですので、非課税です。為替送金の場合、申請し許可が必要ですが、無税です。(非居住の場合のみ)以上は小生の見解ですが、専門家へ確認することを お勧めします。 

Q タイ人名義の不動産購入    2002.09

 ただいま土地建物をタイ人の個人名義で購入しようと検討しているのですが、そのタイ人の信用問題はさておき、1)タイには贈与税はありますか? 2)銀行送金の場合、送金先をタイの私の口座にするのと、タイ人の口座にするのとどちらがいいでしょうか? 3)送金は小口に分けた方がいいでしょうか? (合計で1−2000万円)税法、外為法上問題はあるでしょうか?

A お答えします

 1)タイには、国税法の中の個人所得税の中に贈与税という項目の税はありませんが、贈与税はあります。 しかし、日本と 同じではありません。 2)銀行送金の場合、必ず自分名義の口座にしなければなりません。 3)送金額は、大口、小口に関係ありません。重要なのは送金理由をはっきり書くことです。

Q 質問

 早速のご返事ありがとうございます。 >タイには、国税法の中の個人所得税の中に贈与税という項目の税はありませんが、贈与税はあります。しかし、日本とは同じではありません。 とは、どういうことでしょうか? 例えば、私の資金でタイ人が(仮に2000万円とします)不動産を購入するときに、資金の出所が何らかの形で調査され(あるいは偶然)発覚すると、贈与税をいくらくらい、支払わなければならないのでしょうか? また、送金理由には、外国人は不動産を購入できないのに、不動産購入と書くのでしょうか? それとも不動産購入資金の贈与と書くのでしょうか? 急に不安になってきました。

A お答えします

 詳しく説明します。前回の説明では、国税方第40条で譲与税の項目がない。と書きましたが、第41条の2に、みなし課税として 譲渡者の納税義務が書かれています。つまり「対価がなく、所有権、又は占有権の譲渡がある場合、 譲渡者は  所得を得た人と見なされ、本節の規定により納税しなければならない」と。
  よって、HIROさんの場合、タイ人に譲渡した場合、 HIROさんが 納税義務者とみなされ、納税しなければなりません。贈与税の額は個人別の相談でお願いします。なお、送金理由は、不動産購入であっても 自分名義で購入する訳ではないので 贈与となります。 

Q コンド購入の手付け金について    2002.10

 コンドミニアム購入を計画していますが、 事前に連絡して物件を見に行く場合、(代金は帰国後に 送金するとして)、 見に行った時に手付け金を支払う必要があると思いますが、 具体的には、いくら準備して持っていく必要があるでしょうか。 (日本から見に行く場合です)金額として、ある一定の金額か、それとも予定金額の何パーセントなのか、通例として教えて下さい。また、手付け金から、本購入までの、期間も教えて下さい。

A お答えします 

 
コンドミニアムの手付金について 通常は手付金の制度がありません。つまり、購入価格の10%を支払うことにより契約が成立します。通常、その契約より1ヶ月以内に残りの全額を支払い、同時に登記することによって 完了します。よって、回答としては、10%の手付金(契約金)ということになります。

Q 低価格のコンド   2002.03

 コンドミニアムの購入を考えています。300万バーツからの物件はよく売買の情報はありますが、 もう少し低価格なコンドはいくらぐらいからありますか? また、日本でいう管理費等の費用は別途いくら位がかりますか?

A お答えします 
 
 ここタイでは貧富の差が激しく、 300万バーツ以上するような富裕層向けのコンドミニアムもございますが、 当然一般庶民向けのスタジオタイプで60〜70万バーツの物件もございます。管理費につきましては、おおむね家賃の5〜7%の額となっております。

Q コンドの耐久年数   2002.03

 バンコクではコンドミニアムは購入可能だと聞きましたが、 どんなコンドでも購入できるんでしょうか。例えば1ルームや、小規模のものなど、 それから、タイのコンドの耐久年数というか、 新築で購入して、大体どれくらい住めるのか、ということもお伺いしたいんですが。

A お答えします 
 
 タイではいかなるコンドミニアム(分譲マンション) でも外国人が購入できます。また、タイのコンドミニアムに法定耐久年数はありません。20年でも30年でも可能です。ただし、管理が悪いとスラム化して住めなくなることもございます。しっかりした管理を行っているコンドミニアムを購入されることをお勧めします。